新商办50人 | 温书阅：互联网头部企业支撑北京写字楼需求复苏

从新冠疫情肆虐到防控常态化，中国在防疫抗疫上取得了优异的成绩，国民经济运行数据有了非常亮眼的表现。外部不确定性因素对写字楼产业园市场的冲击减弱，重点城市租赁需求进一步复苏；大宗交易投资额稳步回升，机构投资者对商办物业表现出长期的信心。

那么，疫情常态化下，经过疫情冲击之后的商业地产行业发生了哪些未有变局？出现了哪些破局之道？展现了哪些未来趋势？

近日，针对疫情常态化下商业地产，包括写字楼产业园的变局与破局，房讯网采访了第一太平戴维斯华北区高级董事温书阅。

第一太平戴维斯华北区高级董事 温书阅

在商业地产新的变局和变化方面，据温书阅介绍，在疫情之前的2019年，北京写字楼市场就开始有了下行的趋势，而且这个趋势非常明显，但这本身是市场经济的正常反应。因为市场供应尤其是非核心区域比如丽泽商圈供应越来越多。其次， 18、19年的中美贸易战，导致经济大环境不景气，这两方面的影响，导致从19年开始写字楼市场从过去供需两旺的黄金十年，开始有所走下行趋势。这种下行趋势主要表现在两个方面，一个是租金的下降，一个是成交量的萎缩，而且疫情加剧了这个趋势。

疫情对市场的影响主要表现在2020年，2021年疫情常态化防控以后，市场受到疫情的影响减轻。但是北京因为受到二次疫情的影响，可能会比别的城市更严重一些。从2021年的数据来看，租赁需求增长强势，而且是过去几年前所未见的，主要原因还是租赁需求在疫情期间被压制，目前来看，北京一季度的市场表现是最好的。

虽然从成交面积来看，2、3季度表现强势，但是2、3季度从需求企业来看，主要局限于比较大的互联网企业，比如字节跳动、美团、阿里、华为等，这种表现还不能完全称之为市场复苏，更不能称之为触底反弹。只是因为互联网企业受疫情影响比较小，甚至是受益的，因此，这类企业抓住了时机，迅速扩张，使得北京写字楼市场表面呈现出市场好转的迹象。

温书阅认为，这种市场表现并不健康，因为龙头互联网企业之间的竞争使得十几万平米的写字楼被两三家这样的企业去化，试想一下，这样的企业业务发生转变或精简的时候，市场表现会立即呈下降趋势。所以，这只是市场的一个特例，并不能说明市场的整体复苏。

短期来看，这种互联网企业的扩张近两年是可持续的，但是后期却表现出不确定性。因为互联网企业本身的的发展是根据盈利模式来确定，业务线的发展前景决定了市场需求能力。因此，抛开互联网企业，本身北京的写字楼市场是下降的。互联网的头部企业决定了北京市场的走向，而且撑起了北京市场的半壁江山。从教育双减对北京市场的影响便可看出端倪，

在疫情对商业地产的深远影响中如何开拓出破局之道，温书阅强调，其实早有案例。但是到目前来说，很多开发商业主却很难取舍。首先从开发商业主分类来说，有传统开发商，比如国企、央企、私企等，还有投资类的企业。从传统开发商来说也是截然不同的。对于国企央企来说，会固守自己的策略，租金变化不会很快，对于租赁的KPI考核没有很硬性的要求，作为国有资产，责任会大于效益。而传统房企，租金就是他们的生命线。这些业主主要面临大型客户的取舍。

据温书阅介绍，北京今年出现了较多的大宗租赁交易，对于业主来说，需要考虑大客户的进驻及流失带来的不利影响。大客户流失以后，新客户对于以前的租金能否承受、现在是整租还是分租，对于业主来说都面临很大的问题。首先现在很多传统开发商都在考虑是否将鸡蛋放在一个篮子里的问题，其次还要考虑国家政策比如教育双减对写字楼市场的影响等。在整租方面，业主表面是完成了租赁任务，但是整栋客户的话语权很强，在商业谈判中，提出的条件也是很苛刻的。这就意味着，在后续客户的减租等方面业主处于不利地位。

所以第一太平戴维斯一直建议业主在选择客户的时候一定要多元化。比如产业、行业、面积等方面要进行有科学依据的划分。这种多元化必定给业主带来初期租赁及资金的压力，去化会比较慢，但是后期的楼宇租赁会比较稳定。

此外，对于整租的楼宇，业主的管理水平也很难体现出来。对于写字楼闭环的四个关键要素，第一个楼宇本身品质是不容易更改的，第二个是租户结构，第三个就是物业管理水平，而这三个因素决定着第四个最关键要素，也就是租金水平。这四个要素是经营性写字楼最重要的要素，整租的客户会忽视其中的租户结构和物业管理水平。现在的楼宇市场就形成了两极分化，有一些经营好的楼宇，经过十几年的发展，已经形成了良性的租户循环。而在大的市场变化中，新入市的楼宇，业主就比较茫然，在租户结构中会出现一些疏忽或纰漏。所以，温书阅认为，业主还是要静下心来，恪守住科学的租赁模式。

对于头部互联网企业，有一些扩张是比较科学的选择，有一些还是比较盲目的。对于企业的盲目选址，也会给业主带来来很多潜在发风险。所以业主在选择选址企业的时候，温书阅也给出了自己建议：要对企业的发展、业务线、市场地位等做一个基本的判断，合理的确定租赁面积，而且未来业主对于自己潜在客户的业务研究要也要着手开展起来。

在未来市场趋势和生态方面，温书阅认为，北京这几年写字楼市场的变化，出乎了很多人的预料，包括互联网企业的迅速发展和扩张、联合办公的发展等。从未来的大趋势来看，北京的行业划分会更明显。核心商圈包括新的丽泽商圈的印记会越来越明显，核心商圈的客户群体和行业会更聚集。北京一直在去中心化，疏解首都功能，未来会跟雄安新区的发展形成紧密的关联。从长期趋势来看，传统的金融行业还会稳步发展，但未来将是新兴互联网头部企业的天下。未来的两三年，新兴互联网头部企业的排名会比较稳定，紧随其后的企业也会脱颖而出，为写字楼市场提供支撑。