过去一年，全球疫情掀起远程办公热潮。打破空间限制，解决通勤烦恼，提高办公舒适度……在不少人看来，随着网络技术发展，居家办公等远程办公将会取代联合办公等线下办公，成为办公新趋势；聚集性办公空间也将不复存在。

未来，办公空间是否真的没有存在的必要性？什么样的办公空间产品才会有市场？近日，线下办公空间运营企业蜜蜂科技创始人兼CEO贾凡在接受封面新闻记者采访时预测，线下办公空间不会被在线办公所颠覆，而会吸收协同办公产品，使之成为自己的的补充。“未来，人的生活方式将融入办公场景，行业会向着品牌化、连锁化和轻量化的趋势发展。”

线下办公场景不会消失

轻资产模式将解决盈利问题

几天前，苹果新规要求员工回新总部上班，遭部分员工抵制称，“坚决不同意，不然就辞职”，引发关注。

自2016年井喷式发展起，以联合办公为代表的线下办公赛道跑了五年。但在疫情之下，如今是否已到了无路可走的时候？

贾凡的回答是否定的。“人是社群性动物，需要通过面对面才能建立社会关系，与他人达成信任、组织文化的构建。”在他看来，贯彻社交属性需要一个特定的定制物理空间，办公空间无法被居家办公等远程办公模式所代替。“线上办公产品只会成为线下办公产品的补充，但不会颠覆线下办公场景。”

事实上，在过去一段时间，联合办公赛道上的玩家日子过得并不好。WeWork公布2021年第一季度亏损21亿美元，会员数从2020年3月的69.3万家下降至49万家。在全球疫情肆虐之前，联合办公的发展就已经遇到了障碍，早在2019年，潘石屹就已将旗下的SOHO 3Q卖掉，巨亏的氪空间将业务线转向精装修；优客工场在去年借壳登陆美股，估值也缩水三分之一。

看起来高大上的联合办公，之所以会面临生存危机，盈利问题始终是行业的痛点。对此，贾凡认为，传统的联合办公“二房东”模式拖累了行业的发展。

“二房东模式主要靠赚取租金差，如果遇到经济下行或者波动时，房租成本刚性兑付引发市场风险将是企业无法承受的。”贾凡表示，未来的线下办公空间产品应摆脱重资产，不再投入房租和装修改造，与房东业主共担成本，并以品牌化方式参与到办公空间运营中，实现轻资产化。“办公空间产品在轻资产模式下，既没有房租压力，还可以通过增值服务获取更多收益，就只会是赚多赚少的问题。”

以高端酒店管理思维做品牌

办公空间应给人稳定的预期

近日，多家商业地产研究机构发布调查数据显示，上海、南京、深圳、天津等多地写字楼空置率下降 ，其中上海写字楼市场净吸纳量翻倍增长，全市空置率更是达到两年来的最低。

去年下半年以来，国内经济运行呈现稳中向好态势，各地营商环境不断优化，带动写字楼需求增加，也引发了线下办公产品行业竞争加剧。线下办公空间如何才能在办公楼房源竞争中始终保持优势地位，维系轻资产模式？

贾凡给出的答案是，吸纳办公楼不良资产，以自身品牌优势为楼宇业主赋能管理和运营能力，从而赚取佣金和品牌管理费。“与我们合作的业主往往都是自己改造过一遍失败后，才转向与我们合作的，所以合作的办公楼业主几乎都不会签订盈利对赌协议，”据了解，办公空间设计改造后，业主租金较之前能上涨三倍。

就在上周，蜜蜂科技刚刚与成都金牛城投完成了一项闲置写字楼改造项目落地，这也是其在成都的第一个项目。谈及初次进入成都市场的感受，贾凡表示，成都正在建设全国总部经济汇聚新高地，这与蜜蜂科技不服务于创业企业，只向大中型互联网公司区域总部提供服务的经营方针相契合。“下一步，我们还在计划在成都设置一个西南总部，这里的人才还是相对便宜一些。”

在贾凡来看，打造优势线下办公空间品牌，“就像在酒店业里，很多消费者习惯选择五星级酒店，是因为居住预期是稳定的，这是品牌连锁最重要的东西。”他认为，优质办公空间运营企业应同时具备优秀的产品理念和极强的执行能力，打造具有稳定期望值的连锁品牌。“在办公领域，将产品做成品牌化、酒店化和连锁化，就是我们要做的事情。”