编者注：利益统筹是土地整备的一种，是以政府为主导，立足公共利益需要，综合运用整备资金（补偿给村集体）、留用土地（给村集体开发）的方式，按照规划实施要求，把原来零散、低效的用地整合为成片、成规模的用地。

城市更新与土地利益统筹的区别

（一）思路

土地利益统筹：政府引导，村集体为主体，市场参与。以原农村集体实际使用的土地为整备对象，以公共利益为土地整备的切入点，优先保障公共基础设施、公共服务设施和重大产业项目供应，加强规划实施，推动土地集约利用，促进城市发展和社区转型。

原

城市更新：政府引导，市场主导。以国有已出让用地、原村集体掌握的合法用地和历史用地等土地为对象，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约利用，促进经济和社会可持续发展。

（二）土地适用类型

土地利益统筹：以原村集体掌握的土地为主，包括已取得房产证的土地、已取得土地使用权出让合同的土地、已取得城市化非农建设用地批复、征地返还用地批复的土地、已取得农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书的土地、已取得旧屋村范围认定批复的土地，经区政府确认可落实非农建设用地指标，经规土龙岗管理局确认可落实的征地返还用地指标，以及未完善征（转）地补偿手续用地等。

城市更新：纳入城市更新单元的土地主要以合法用地为主，包括国有已出让用地，以及原村集体掌握的合法用地和历史用地。其中历史用地是指经批准纳入城市更新计划的城市更新区域内未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未做补偿，用地行为发生在2007年6月30日之前，用地手续不完善的建成区。

（三）范围划定依据

土地利益统筹：以规划道路、自然山体与河流、社区界限等为边界，并综合考虑片区功能完整性、系统性和项目可实施性。

城市更新：以相对成片的，在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素拟定。

（四）项目立项条件

土地利益统筹：项目以街道为界限；项目范围内至少有一块3000平方米以上集中成片的未完善征（转）地补偿手续规划建设用地。

城市更新：拆除范围的用地面积大于1万平方米；大于3000平方米的空地不能纳入更新范围。

（五）移交政府土地比例

土地利益统筹：除社区留用土地外，其余土地全部移交政府管理，移交政府的土地原则上不少于项目规划建设用地面积的55%。

城市更新：（以拆除重建类城市更新为例）无偿移交给政府大于3000平方米且不小于拆除用地面积的15%的独立用地；就目前深圳市城市更新项目情况，建设用地贡献率达到30%（龙岗区为35%）。

（六）规划建筑面积

土地利益统筹：留用土地规划建筑面积由基础建筑面积、配套建筑面积和共享建筑面积三部分构成。基础建筑面积是指留用土地按照《深圳城市规划标准与准则》核算确定的建筑面积；配套建筑面积是指留用土地按照《深圳城市规划标准与准则》、法定图则及相关专项规划要求配建社区级公共设施；共享建筑面积是指在规划允许条件下，可在基础建筑面积上增加的建筑面积（不超过基础建筑面积的30%）。

城市更新：开发建设用地的规划建筑面积由基础建筑面积、转移建筑面积和奖励建筑面积三部分构成。基础建筑面积是指各开发建设用地按照《深圳城市规划标准与准则》核算确定的建筑面积；转移建筑面积是指城市更新项目实际土地移交率超出基准土地移交率核算出的用地面积与基础容积率的乘积；奖励建筑面积是指因公共利益需要，依据城市更新有关规定及《深圳城市规划标准与准则》给予的建筑面积奖励。

总结

土地利益统筹的诞生主要是为了破解深圳市土地资源瓶颈、促进城市规划实施、提升城市发展质量；解决深圳城市化历史遗留问题，盘活原农村集体经济组织经营性用地；落实民生设施和公共利益，拓展城市发展空间，解决土地历史遗留问题，促进原农村社区转型。