金科城楼盘测评：

项目概述

金科城位于经十路与齐鲁大道交汇处，槐荫区政府旁，C地块12月加推，有108-143㎡户型。

适合人群

项目周边交通便利，自身配建商街和写字楼，配套齐全，价格优势明显，适合刚需及刚改人群。

地段位置

区域概述：

金科城所处的槐荫区位于济南西部，是省会四个中心城区之一。北与齐河县隔黄河相望，南与市中区相邻，东与天桥区、市中区接壤，西邻长清区。

该区主导产业有汽车、机械、化工、建材等。槐荫区境内济齐公路、济兖公路、济微公路辐射周围市县，津浦铁路穿越辖区南北。该区名胜古迹多，槐荫八景有腊山云屏、林风花语、湿地锦霞、玉清天光、匡山风雅、睦里清源、商埠槐馨、西城旭日，古遗址有田家庄遗址、腊山遗址、演马庄遗址、祝阿古城遗址、大悲寺、云遮寺、五里牌坊。

槐荫区12月新房均价17975元/平方米，环比上月上涨1.32%，今年10月新房价格走势略有下降，11月开始略有上涨。槐荫区12月二手房均价13597元/平方米，环比上月基本持平。

板块概述：

项目所处的西客站片区整体自然环境好，没有污染源，道路宽敞、街区干净，绿化种植密度高，生活相对宜人、舒缓。随着宜家、迪卡侬、麦德龙、印象济南、会展中心等商业、文化基础设施的先后投入运营，片区也吸引不少年轻购房者的目光。

交通方面，西客站商圈目前已四通八达，南至经十路，东至二环西高架桥，西至京台高速，北至青岛路，直通北园高架。随着地铁1号线和2号线的开通，西客站片区进入地铁时代。该区域将依托交通枢纽中心、文化会展中心、商业商务中心，自西向东形成站前商务区、文化会展商务区和商业商务区三大功能区，构建西部新城城市综合体。

2021年，西客站片区楼盘平均价格走势平稳，12月新房均价14262元/平方米，环比上月略有上升。

片区规划图

产品特色

金科城位于经十路槐荫区政府旁，开发商是济南金科西城房地产开发有限公司，物业公司为金科物业。占地面积270000㎡，建筑面积1500000㎡。容积率3.6，绿化率30%，共7500户，车位配比为1：0.8，普通住宅产权70年，价格约13500元/平方米，入住时间为2022年08月16日。项目12月加推C地块的2号楼和4号楼，有108㎡三居室、128㎡三居室和143㎡四居室户型。

项目一期南侧规划有大型商业配套，也就是售楼处所在位置，C地块西侧规划有一排商业配套，另外已经交付的地块也有不少沿街商铺。金科城是集居住、商业、办公的综合体，业主生活方面还是比较便利的。该项目的劣势之一，就是没有配建学校，属于划片上学。

沙盘图

户型分析

翠邸：

金科城三室两厅两卫翠邸户型建面128㎡，该户型格局方、正南北通透，客厅直接连接观景大阳台，合理的布局从视觉上扩大区域面积，并能提高房间的空间利用率。这样的设计还能扩大采光面，增强采光效果。

该户型动静分区合理，西侧餐客一体化，又紧邻厨房和次卫，动线较短，生活便利舒适。东侧三个卧室相邻，与活动区域分割开来，保证业主居住的安静和私密。如果是三代同堂的家庭居住，这样的房间布局，也能方便主卧夫妻照顾旁边房间的老人和小孩。

两间南向朝阳卧室，一间连通阳台，另一间为飘窗设计，不仅能够增加房间的采光和通风功能，也可充分利用，使空间更加开阔。例如主卧的飘窗上方可叠加柜子，台面做宽一点，可打造成一张小桌子，无论是当梳妆台或书桌，都很方便。柜子下方设计几个抽屉，还可增加收纳空间。

飘窗侧面也可以定制一个高柜，搭配几层隔板，将储纳空间与房间美陈相融合。当然，也可简单铺一张垫子，一个舒适的休闲区域就出现了，偶尔坐在飘窗上玩玩手机或看看书，岂不舒适。

户型图

轻奢：

金科城四室两厅两卫户型建面142㎡，阳台连通客厅和西侧次卧，采光好，如果搭配较高楼层，还能收获宽阔视野。阳台可分为生活阳台和休闲阳台，次卧的阳台负责晾晒衣物等，客厅阳台可作为休闲场所，让生活不仅有烟火气，还有诗和远方。

主卧配置独立卫生间，带飘窗，功能齐全，业主可获得很好的居住体验。四居室房间较多，在居住人口不多的情况下，北侧最小的房间还可设置为书房，这个单独划分出的区域，既可以存放书籍杂志，也可以放置电脑笔记本，以此减少客厅或卧室的置物面积，增加其活动空间。住户专门在书房阅读或查找资料，也能有效提升学习和工作效率。

总的来说，该户型格局方正、南北通透，客厅直接连接观景大阳台，阳台又与次卧相通，采光和空气流通性都不错。动静分区合理，东侧为餐客一体化设计，次卫设置在卧室与客厅之间，动线较短，生活便捷。西侧四间卧室相邻，门朝走廊不朝厅，避免噪音屏蔽视线，兼顾私密性，安静舒适。

户型图

交通出行

轨道交通：

金科城距离最近的是地铁1号线，步行约600m即可到达大杨站，方便快捷。1号线是纵贯济南市西部城区的一条南北向地铁线路，南起工研院站，北至方特站，途经长清区、市中区、槐荫区。轨道交通不仅适合日常通勤，去方特游玩、去西站乘火车等都能选择地铁出行，还可以避免堵车风险。

另外，距离项目约2.5km处还有地铁2号线上的腊山站，2号线大致呈东西走向，起于王府庄站，途经西客站片区、腊山片区、西部新城核心区、老城区、高新区及唐冶新城，止于彭家庄站。如果有紧急事情需要去济南东部地区，在路况不好的情况下，地铁则提供了一个安稳的出行方案。

公共交通：

项目周边600m范围内有9个公交站，13条公交线路，公交站有育华中学、育华中学(临时站)、齐州路经十路、地铁大杨站、齐鲁大道莱芜路、齐州路经十路路口、齐州路经十路(临时站)、大金新苑、大金新苑(临时站)。公交线路包括K109路、K141路、K157路、K19路、K58路、T15路通勤快巴、夜157路、K38路、K915路、K228路、K202路、K911路、T202路。

金科城距离最近的公交站为育华中学站，约200m，该公交站有K109路、K141路、K157路、K19路、K58路、T15路通勤快巴、夜157路，七条公交线路。在该公交站上车，乘坐K58路公交车可直达地铁2号线上的腊山站，乘坐K109路公交车可直达大明湖景区。乘坐K157路公交车可直达济南西站。

另外，项目距离齐州路经十路公交站约300m，在该公交站乘坐K915路，往南可到山东师范大学、济南国际园博园，往北可达方特东方神话和欧乐堡，一站式满足文娱游玩需求。

自驾：

金科城项目北侧为烟台路，南侧为经十路，西侧为齐鲁大道，东侧为齐州路，地理位置优越。经十路东起于章丘双山街道与普集街道交界处，西止于长清陈庄路口，连接章丘区与长清区的城市主干路，为横贯山东省城地区的东西中轴靠南线路。

开车从金科城出发，沿经十路可行至新西市场、万达影城、济南花圃公园、西街工坊创意文化产业园、济南市第五人民医院，再一直向东行驶还可到达山东博物馆、济南奥林匹克体育中心、汉峪金谷等多个办公、医疗、体育场所。从项目出发，驾车行驶约3km即可到达济南西站，行驶15km可到大明湖站，居民异地出差或旅行能提前规划好出门时间及路线，方便又省心。

周边配套

教育配套：

金科城没有配建学校，为划片上学。项目周边1.5km范围内，约有6所学校。包括济南市槐荫区大金小学、济南市大杨小学、济南育华中学、外海中学、济微中学(外海校区)、烟台路小学(建设中)。

济南育华中学地处槐荫区政务中心西侧。始建于1960年，学校占地面积33999平方米，分为办公区、教学区、运动区，布局合理。经过四十多年的艰苦努力，现已发展成为教育教学质量优良、教学设施完备、发展潜力巨大的西部重点初级中学，是济南市规范化学校，绿色学校。

医疗配套：

金科城周边较近的医院有济南106医院，距离约2km。该医院始建于解放初期，是一家具有创新机制、全方位开放的现代化医院。服务与国际接轨、医疗设备先进、技术力量雄厚，其中口腔黏膜科是国家重点诊疗中心，被国家评为“三级”医院，是国家非营利性综合医院。同时也是省、市职工基层医疗定点医院，新农村合作医疗定点单位。

项目东边还有山东省第二人民医院，距离约5km。该医院是山东省卫健委直属医疗机构，是一所集医疗、科研、教学、预防、保健为一体的大型现代化综合医院。现有临床医技科室70余个，包括临床重点专科、省级临床重点专科、省级临床精品特色专科等。建设有8个临床医学中心，各中心均配备当前先进的医疗设备。

周边1km范围内还有1个社区医院，为兴福街道办事处社区卫生服务中心。居民平常如果有个头疼脑热的小毛病，没必要去大医院排队挂号的话，还可在社区医院就近买药，免去舟车劳顿，非常方便。不过疫情期间还请大家注意，发烧后不要自行吃药，要及时做核酸检测进行排查。

公园配套：

金科城3km范围内有腊山河公园、滑痕轮滑体育公园、中央公园（在建）和五七公园（内部）。项目东侧距离约5km还有较大的济南森林公园。

济南森林公园位于山东省济南市槐荫区张庄路，东邻兴济河，西至二环西路，北抵济西路。园区总面积1043亩。该公园是济南市西部目前唯一的一座融林地、湿地、水溪、雕塑等多种景观和集游憩、科普、健身、避险等多种功能于一体的综合性城市公园，是居民观光游览、锻炼身体、休闲娱乐的好地方。

不过，该项目周边1km范围内没有公园配套，业主平常想要晨起锻炼或饭后散步比较适合在小区内进行，也可以选择骑行去附近公园，步行的话不大方便。

其他配套：

金科城自身配建社区底商、商街、综合体及写字楼。项目一期南侧规划有大型商业配套，也就是售楼处所在位置，C地块西侧规划有一排商业配套，另外已经交付的地块也有不少沿街商铺。周边有和谐广场、世界购物广场、麦德龙、GBF、宜家家居等商业。

价格分析

价格现状：

目前，金科城价格约13500元/平方米。槐荫区新房均价15632元/平方米，二手房均价为14004元/平方米。单从区域均价来看，该项目价格优势明显。

西客站片区内在售新盘还有杨柳春风14500元/平方米、中建锦绣首府15000元/平方米、保利熙悦16100元/平方米，价格均高于金科城。中建锦绣首府与杨柳春风隔路相望，保利熙悦与金科城一路之隔，位置上并无太大区别，中建锦绣首府和保利熙悦为精装交付，但价格也偏高。

再看附近二手房，绿地缤纷城12619元/平方米、外海中央花园15250元/平方米、绿地中央广场13211元/平方米、报业文苑14784元/平方米，金科城与这些二手房相比，价格居中。

总的来说，金科城的价格更偏向刚需人群，区位与交通也都可圈可点，预算有限的情况下搭配个小户型是个不错的选择。

价格潜力：

金科地理位置优越，临近槐荫区政府，毗临地铁1号线和2号线，联通高铁西站，将丰富的商业、娱乐、科教、医疗、自然配套囊括在生活半径之内。项目自身还规划配建社区底商、商街、综合体及写字楼，满足业主生活所需。目前项目价格与周边楼盘相比较低，为后期升值预留了空间。

项目亮点

购物方便：金科城项目一期南侧规划有大型商业配套，也就是售楼处所在位置，C地块西侧规划有一排商业配套，另外已经交付的地块也有不少沿街商铺。周边有和谐广场、世界购物广场、麦德龙、GBF、宜家家居等商业，吃穿购物在家附近都能搞定。

就医方便：项目周边现有106医院、军都医院、省立医院西院、市立五院等，一流的医疗技术，先进的医疗器械，为健康保驾护航。

交通方便：金科城附近公交和地铁线路多，距济南西站也比较近，无论是市内通行还是异地外出都十分便捷。该项目南临经十路，沿经十路可行至新西市场、万达影城、济南花圃公园、西街工坊创意文化产业园、济南市第五人民医院，再一直向东行驶还可到达山东博物馆、济南奥林匹克体育中心、汉峪金谷等多个办公、医疗、体育场所，自驾出行不绕远。

实景图

项目不足

金科城容积率太高，高达3.6，楼建的太高、太密，房间采光效果不好，尤其是10层以下的楼栋，居住舒适度也会受到很大影响。

项目社区内绿化率为30％，周边1km范围内也没有公园，绿化较差，这对于喜欢晨练、散步或养宠物的业主不够友好。

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