撰文 | 优秀

来源 | 选址960

1390字，约需4分钟

最新数据，2021年北京商办市场（含甲乙级写字楼、产业园）全年去化接近300万方，创下有史以来新纪录，一半以上的成交来自互联网企业，四季度仅某家互联网企业租赁面积达10.5万方，创下单体租赁成交纪录。另外，北京产业园市场表现不俗，全年净吸纳量接近140万方。今日，高力国际举办华北区第四季度新闻发布会。

甲级写字楼市场去化表现前所未有。2021年北京甲级写字楼市场净吸纳量近114万平方米，这是有历史记录以来最好的去化表现。剔除自用面积后，全年甲级写字楼市场去化面积超95万平方米，市场需求主要集中在CBD、丽泽和亚奥区域，也是近几年新项目入市的集中区域。

全年处于持续去化阶段，空置率大幅回调降至15.1%。受益于头部互联网公司的大面积新增需求，北京甲级写字楼市场四大区域空置率低于10%，分别是金融街（6.9%）、中关村（7.1%）、亚奥（8.8%）和望京（8.9%）。

截至目前，北京全市甲级写字楼市场空置率降至15.1%，年降幅达到4.4个百分点。丽泽、CBD和亚奥三大区域空置率下降明显：CBD作为存量最大的市场，目前空置率为10.9%，年降幅达6.5个百分点；由于金融企业外溢，丽泽区域空置率从76.6%降至48.9%，年度降幅最大；亚奥市场因互联网企业扩张，空置率从20%+降至8.8%，降幅近12个百分点。第四季度平均租金维持在340.4元/月/平方米，呈现企稳迹象。

北京甲级写字楼历史租金和空置率，2010-2021

第二轮供应高峰期基本结束。2021年是本轮供应高峰期的最后一年，全年新入市项目8个，总体量近71万平方米，集中在CBD和丽泽区域。至此，北京写字楼市场（含超甲级、甲级和乙级写字楼）存量即将突破2000万平方米。

上地、北清路、亦庄三大区域产业园炙手可热。

2021年北京产业园市场持续火爆，净吸纳量超过139万平方米，空置率大幅下降至14.1%。主要需求来源集中在上地、北清路和亦庄区域，其中上地和北清路区域产业园全年净吸纳量均达到30万平方米。亦庄区域产业园市场全年净吸纳量近15万平方米，空置率从21.6%急降至11.7%。

成熟产业园市场需求暴涨，市场大幅去化，全年净吸纳量破百万平米

北京商办市场整体整体向暖，归因于互联网科技企业的快速扩张。

高力国际华北区董事总经理严区海介绍，四季度仅某家互联网企业在亚奥区域签约租赁面积达10.5万平方米。

据不完全统计，在超过5000平米的大宗租赁成交中，互联网科技企业占52%，2021年新租和扩租面积接近140万平方米，其中甲级约45万平方米，乙级25万平方米，产业园近70万平方米。如果算上低于5000平方米的租赁成交，保守估计互联网行业全年新增办公面积在160～200万平米之间。

这意味着以互联网科技为代表的新经济企业已经成为左右北京办公楼市场走势一股最重要的力量。

大宗交易市场，北京第四季度成交近61亿元，买家全部为内资企业，成交面积达12万方。主要成交包括平安不动产对凯德来福士资产包收购，涉及北京来福士中心项目价值约48亿元。北京金隅西三旗科技园以约4.3亿元成交，以及两项法拍成交项目——乐融大厦和耀莱中心B座。

亚奥、望京、中关村和上地等产业集聚板块的办公物业和产业园区将持续吸引市场关注。

物流地产方面，2021年全年北京市场共有5宗物流仓储用地通过招拍挂形式成交，成交面积共计931亩，平均成交单价为106万。这是自2016年以来，北京市域范围内再一次有非保税的物流仓储用地招拍挂形式成交。预计到2022年底，北京物流市场总存量可达300万平方米。

END