作者丨汪洋 编辑丨刘阳

排版丨张爱 来源丨地产资管网

“中国经济社会已进入新发展阶段，北京办公楼市场也正迈入新发展时期。”高力国际华北区董事总经理严区海在高力华北区第四季度新闻发布会上表示，作为承上启下的一年，2021年的北京办公楼市场呈现出了优异的市场表现。

净吸纳量创历史新高，

互联网企业大宗租赁成交左右市场走势

2021年，北京办公楼市场净吸纳量近114万平方米，这是北京有历史记录以来最好的去化表现。如果去除自用面积的话，全年的市场化去化面积依然超过95万平方米。四季度净吸纳量达到30万平方米，主要集中在亚奥和丽泽区域。

从2021年全年来看，北京办公楼市场需求主要集中在CBD、丽泽和亚奥市场，同时这三个子市场也是近几年新项目入市比较集中的区域。需求端的爆发式增长得益于互联网科技企业的快速扩张。

年度空置率大幅回调，

19.4%已成历史高点

在今年年中的北京甲级写字楼市场预测中，基于超预期的需求暴涨，去年四季度的19.4%的空置率将成为未来3到5年的阶段性高点。截至目前，空置率已经降至15.1%，年降幅达到4.4个百分点。

受益于头部互联网公司的大面积新增需求，北京甲级写字楼市场已经有四个市场空置率低于10%，分别是金融街（6.9%），中关村（7.1%），亚奥（8.8%）和望京（8.9%）。CBD作为存量最大的市场目前的空置率也仅为10.9%，年降幅更是达到了6.5个百分点。

在子市场方面，空置率降幅最大的市场依然是丽泽，空置率从76.6%降至48.9%，降幅达到27.7%。其次是亚奥市场，空置率从超过20%的水平降至8.8%，降幅近12个百分点。这两个子市场的快速去化主要是由于互联网和金融企业外溢所致。

北京甲级写字楼历史租金和空置率情况，2020-2021

租金在底部徘徊，

个别子市场租金回升速度快于市场平均水平

供需两端的表现从一定程度上改变着租赁双方对于市场价格的预期。从北京办公楼整体市场租金来看，租金降幅在今年下半年呈现企稳迹象，第四季度平均租金维持在340.4元每月每平米，变化仅为-0.2%。而相较于2020年底的租金，降幅进一步缩窄到只有2.9%，远低于2020年超过8%的平均降幅。

个别子市场的租金出现回升，大幅领先市场平均水平。望京酒仙桥从去年四季度进入业主市场，已经维持了一年，租金已现大幅回升，同比上升幅度达到8.5%。CBD有着北京最大的甲级楼宇存量，今年的表现更是近十年的最佳，业主去化压力进一步减小，市场租金在第四季度已出现回升迹象。

产业园市场去化超百万平米，

上地、北清路炙手可热

2021年北京产业园市场持续全年火爆，共录得超过139万平米的市场去化，空置率大幅下降7.6个百分点至14.1%。平均租金企稳回升，年增长3.5%。超百万平米的去化主要集中在西部创新市场组团，特别是上地和北清路，两个市场的净吸纳量都在30万平米左右。

另一个值得一提的是亦庄市场，北京经济技术开发区在今年交出了靓丽的答卷。前三季度经济增速同比增长38.3%，区域经济发展势头强劲。今年前三季度，经开区展现了强大的经济复苏能力，规模以上工业总产值累计达到4243.6亿元，同比增长32%，其中四大支柱产业（汽车及交通设备产业、电子信息产业、装备制造产业、生物工程和医药产业）的比重进一步提升至94.2%。增速最快的当属生物工程和医药产业，前三季度总产值达到1300亿元，同比增长256.6%。随着更多企业落户亦庄，全年亦庄产业园市场净吸纳量近15万平方米，空置率已经从21.6%降至11.7%。

北京产业园市场存量、租金、空置率情况，2021Q3-Q4