来源： 时代周报

2021年的北京写字楼市场，一改去年的低迷态势，需求端不断走高、供给端有所收缩。然而由于本年度整体供应量较大，因此租金始终呈现收窄态势。在供需逐步走向平衡中，北京写字楼市场终于摆脱疫情带来的影响，开始逐步走向正轨。

根据高力国际发布的2021年华北第四季度北京写字楼市场数据，整体来说，2021年北京写字楼市场呈现出了供应量减少、净吸纳量增加、空置率减少、租金企稳等现象，同时，全年5000平以上的大面积成交以互联网科技类企业为主。

数据显示，2021年全年，北京新入市甲级项目共计8个，总体量达70.8万平方米，主要集中在CBD和丽泽。其中第四季度新增供应量接近13.8万平方米，分别为位于丽泽的汇能鼎兴大厦和中关村的鼎好DH3-A座。

“2021年是本轮供应高峰期的最后一年， 全年新项目入市节奏相对合理。年新增供应量低于我们的年初预期，主要是由于部分新项目全部业主自用或延期入市。”高力国际方面对时代周报记者表示。

高力国际华北区研究部董事陆明表示，更合理的新增供应量，一定程度上平抑了新增项目集中入市给市场带来的冲击，不至于在短期内快速推高空置率水平，而导致市场参与者出现误判。

供应量有所减少，需求却在不断上升。数据显示，2021年北京甲级写字楼净吸纳量有所上升，达到了113.9万平方米，而这也是有历史记录以来最好的去化表现。

高力国际发布的《2021年北京办公楼市场回顾及展望》显示，北京甲级写字楼四季度市场录得30.1万平方米净吸纳值，去除新项目预租及单一租户的大宗租赁成交后为14.0万平方米。从全年来看，新增需求大量集中在头部互联网企业和国企央企。

据高力国际不完全统计，在办公楼市场范围内，互联网科技企业在超过5000平米的大宗租赁成交中（仅包含新租和扩租）就已经接近140万平方米，其中甲级约45万平方米，乙级25万平方米，产业园近70万平方米。如果再加上小于5000平米的租赁成交，保守估计该行业今年的新增办公面积至少在160-200万平米之间。

“以互联网科技为代表的新经济企业已经成为左右北京办公楼市场走势最重要的一股力量。”陆明说。

供应量降低，去化增强，北京写字楼市场2021年在空置率方面的表现较为不俗。由于新项目的良好预租及本季度的多个单一租户大宗租赁成交，市场空置率继续下降，环比下降 1.7个百分点至15.1%； 2021年全年市场处于持续去化阶段，空置率连续四个季度下降，四季度空置率同比2020年末已下降4.4个百分点。具体来说，金融街、中关村、亚奥和望京-酒仙桥子市场空置率均小于10%。

在这样的大背景下，供需两端的表现从一定程度上改变着租赁双方对于市场价格的预期。从整体市场租金来看，租金降幅在下半年呈现企稳迹象，第四季度平均租金维持在340.4元每月每平米，环比微降0.2% ；个别子市场的租金出现回升，大幅领先市场平均水平，如望京酒仙桥，同比上升幅度达到8.5%。

高力国际华北区董事总经理严区海表示，2021年下半年租金企稳，几乎跌回到2012年的租金水平，未来半年内租金有望企稳回升。同时，北京市场新增供应量将逐年递减，2022年开始，市场进入去化周期，空置面积将逐步被市场消化。

2021年宏观经济增速已经回归到疫情前的水平，疫情虽然反复但实际影响已经基本消散，写字楼需求呈爆发式增长。

高力国际华北区副董事总经理陈难认为，整体办公楼市场正在从供应高峰期走向未来3-5年的去化周期，从三期叠加的市场态势走向以新经济需求为主的去化周期。在这期间，随着雄安新区和北京副中心逐渐成熟，并在未来五年承担更多的非首都功能，北京的城市格局和产业分布将出现翻天覆地的变化，新一轮的产业更替、城市功能更新和经济结构重构将为加速京津冀城市群的发展，甚至成为引领全球经济增长的发展高地。