作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

商业市场

深圳

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一手商业市场

一手商业市场（以商务公寓为主）：价量齐升

11月，一手商业物业均价为63,312元/㎡，环比上涨12.0%。成交面积68,739平方米，环比大升77.5%。

近期政府出手整顿商品住宅、小产权房、回迁房交易，投资客转向公寓市场。深圳允许商务公寓加装燃气管道，舒适度大幅提升，居住属性增强，核心地段的高品质公寓大受市场欢迎。

商务公寓主力成交在南山区，成交面积为0.85万平方米；其次为龙岗区，成交面积为0.84万平方米。

前海中集国际商务中心以2.3亿元（均价95,429元/㎡）的成交金额，勇夺全市成交金额冠军。

前海锦尚公馆以4.5亿元（均价101,108元/㎡）的成交金额，勇夺全市成交金额冠军。

其他引人瞩目的楼盘还包括和昌·拾里花都（33套）、深国际万科悦城（29套）、特区建发乐府广场（24套）。

商业营业用房方面，龙华区佳兆业通达汇轩以3,184平方米的成交面积，1.4亿元（均价42,434元/㎡）的成交金额，摘得全市成交量、成交金额第一的桂冠。

盐田区佳兆业盐田城市广场以6,711平方米的成交面积，5.2亿元（均价77,075元/㎡）的成交金额，摘得全市成交量、成交金额第一的桂冠。

其他热销楼盘还包括佳兆业未来城（6,551平方米，均价41,332元/㎡）、佳兆业·壹都汇大厦（4,535平方米，均价36,942元/㎡）、佳兆业通达汇轩（4,147平方米，均价45,235元/㎡）等。

深圳发布《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（稿），推进“商改租”试点。开展已建成的商业和办公用房按规定改建为公寓、宿舍等形式租赁住房试点，制定试点实施方案，明确试点目标和范围以及改建的条件、要求、程序和监管措施等，指导各区政府有序推进试点工作。

深圳住宅稀缺、公寓过剩的矛盾长期存在。新政策对深圳公寓市场是利好，将在一定程度保证公寓产品量价平稳。目前深圳商务公寓供应充足，加强公寓产品的居住功能，增强商务公寓的居住功能有助于缓解商品住宅供应压力，是落实“房住不炒”的重要举措。

11月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为239.9万平方米，环比上升1.7%。

库存去化周期为36.2个月，总体呈趋势性上升形态，库存压力山大。

根据深圳《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿），原批准土地用途为商业的，可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途。此举有利于降低商业营业用房库存压力，增加住宅供应量。

02

存量商业物业市场

存量商业物业市场：空置率趋势性下降

11月份深圳存量商业物业（以商务公寓为主）交易不活跃，成交面积23,044平方米（仅为一手成交量的34%），环比上升24.1%。

深圳消费市场快速恢复，第三季度主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金763元/㎡·月。空置率为5.5%，环比下降0.7个百分点，总体呈趋势性下降形态。

近期将有近50万平方米的新增供应相继入市，购物中心步入数字化转型道路，新兴市场项目叠加线上零售的竞争，预计第四季核心商圈平均租金、整体空置率将继续保持在低位。

在上年较高基数的基础上，今年前三季度深圳实现地区生产总值21,791亿元，总量继续位居国内城市第三，按可比价格计算，同比增长7.1%。深圳经济延续稳定恢复的态势，经济新动能日渐强劲，市场活力也持续释放。

深圳消费市场稳中趋好。前三季度，全市社会消费品零售总额增长15.1%，比疫情前的2019年同期增长4.9%，在主要城市中处于相对中位水平；两年平均增长2.4%，两年平均增速与上半年持平。前三季度，商品零售同比增长14.6%，比疫情前的2019年同期增长5.5%；受疫情影响严重的餐饮收入恢复并超过疫情前水平，同比增长19.4%，比疫情前的2019年同期增长0.2%。

商品零售和餐饮收入均超疫情前水平，彰显经济韧性，有利于深圳零售、写字楼物业租售的长远表现。

办公市场

深圳

01

一手写字楼市场

一手写字楼市场：价量齐升

11月新建写字楼成交均价50,528元/㎡，环比上涨5.5%。市场成交回升至33,259平方米，环比上升408.4%。

龙岗区大运新城佳兆业未来城以15,089平方米的成交面积，4.9亿元（均价32,681元/㎡）的成交金额，问鼎全市成交量、成交金额双料冠军。蛇口湾夏路总建面约17.6万平方米综合体华侨城·新玺成交面积3,444平方米，成交金额4.8亿元（均价140,315元/㎡），同样引人注目。

其他热销楼盘还包括佳兆业·壹都汇大厦（8,026平方米，均价35,226元/㎡）、恒大时尚慧谷（3,479平方米，均价25,976元/㎡）、合景同创·臻林天汇（1,774平方米，均价82,515元/㎡）等。

11月份，深圳新建写字楼推盘量迎来高峰期，可售面积高达158.4万平方米，库存量上升0.5%。

库存去化周期回调到65.6个月，总体呈趋势性上升形态，本指标尚未到顶，显示写字楼市场库存压力山大。

02

存量写字楼市场

存量写字楼市场：租金止跌，空置率连续回落

本月深圳存量写字楼销售成交10,375平方米，环比上升109.2%，但绝对数值相对于超过800万平方米存量市场而言，买卖寥落，交易以租赁经营为主。

第三季度，深圳甲级写字楼租赁市场有所改善，租金止跌，平均租金保持在200元/㎡·月，静态租赁回报率为3.6%。深圳基本走出疫情的阴霾，经济稳步恢复，地区经济指标全面向好。TMT、金融、专业服务等行业租户需求稳定增长，供应量与吸纳量基本平衡，招商压力略有缓解。但深圳商业性办公用地供应过剩，写字楼供应持续井喷，可以满足未来十年的需求，空置率及租金跌幅位居四大一线城市之首。未来两年即将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰，“供过于求”问题再次激化，“以价换量”仍将是未来两年租赁市场的主旋律。

三季度甲级写字楼供应入市放缓，需求复苏加速，平均空置率下探至19.9%，环比下降2.4个百分点，连续三个季度显著回落。其中，福田中心区、后海商务区市况相对较好，空置率在15%以下，而前海、笋岗、深圳北、华强北、宝安中心区、留仙洞商务区招租压力山大，写字楼空置率约25%。

深圳写字楼存量居大湾区城市之首，近期联想国际总部大厦（28.4万㎡）、光启未来中心（17.6万㎡）、大成基金总部大厦（7.6万㎡）、顺丰总部大厦（7.6万㎡）、招商前海国际中心（3.5万㎡）等项目近70万平方米扎堆入市，2022、2023年供应量更是超过500万平方米，将长期处于供过于求状态。预计未来一年整体租金稳中略降，空置率高位徘徊。中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。

以上内容摘自世联评估《城市快报[深圳]》。