经济持续稳定恢复,带来商务市场租赁交易的活跃,广州写字楼净吸纳量创五年同期新高；广州办公楼市场整体较2020年显著回暖,全年净吸纳量近50万平方米,同比增长约47%；2021年全年的甲级写字楼净吸纳量达到42.6万平方米,为5年来的新高,珠江新城仍是全市最热区域……

踏入2022年,仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯等多家国际房地产顾问公司都于近日陆续“派出”2021年度广州甲级写字楼、零售物业“成绩单”。从各大机构的统计数据可见,作为一线城市,广州房地产市场呈现持续稳定恢复的态势,韧性成为2021年全年的关键词。

A

甲级写字楼

供需两端表现活跃　将呈现多中心发展格局

2021年,虽然新冠疫情有短暂反复,但政府科学、有力的疫情防控政策保证了广州经济社会的平稳发展与运行,经济发展韧性亦进一步显现。从行业来看,服务业总体表现稳定,金融市场运行稳健,消费市场稳步复苏的同时网络消费热度不减。

具体从甲级写字楼租赁情况来看,据戴德梁行观察,2021年,广州甲级写字楼市场供需两端表现活跃。2021年,广州新增供应达到43.1万平方米,在新增供应的刺激下,市场需求有效释放,全年净吸纳量达到近五年新高至42.6万平方米。

根据仲量联行的统计,尤其是在前三季度,由于疫情推动了网络消费等新经济行业快速扩张,行业巨头租赁需求持续释放；而金融业、专业服务业等行业亦积极寻求扩张机遇,租赁市场一至三季度净吸纳量已超过2020年全年净吸纳量。

从区域看,天河珠江新城仍是全市最热区域,是高支付能力的优质企业(如金融及专业服务类企业)的租赁落址首选。戴德梁行方面介绍,2021年,珠江新城片区内部分项目业主采取更加灵活的租赁策略,态度进取,由此带动市场的活跃度,升级搬迁活动不断。截至四季度,区域租金保持在每月每平方米196.1元,空置率维持5.0%的低位。而金融城方面,目前超过20家金融机构已确定入驻,金融、专业服务类企业逐渐开始关注这一板块。琶洲作为新兴区域,全年吸纳量录得19.2万平方米。

对此,戴德梁行广州公司写字楼部主管及董事梁杰表示,琶洲目前已进入快速发展期,产业氛围已初步形成,逐步成为广州科技类企业租赁的首选。预计未来随着多个总部的竣工入驻,产业虹吸效应将进一步提升。

“去年下半年开始,不少客户会关注鱼珠港、金融城等区域的情况,广州外围区域包括番禺也慢慢受到关注。”仲量联行华南区商业地产部总监马炜图观察到相同的趋势,“广州甲级写字楼市场未来将呈现多中心发展的格局。”

存在“以价换量”现象　租金已降至7年来最低值

吸纳量数据增加的背后,也存在以价换量的现象。第一太平戴维斯发布的最新市场数据显示,目前广州写字楼的租金已降到7年来的最低值。

据第一太平戴维斯统计,截至2021年年底,广州甲级写字楼物业市场总存量已达606.6万平方米,同比扩张10.1%。第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人及董事谢靖宇介绍,随着新增供应的相继入市,叠加市场中部分既有项目短期内或存在主力租户调整的潜在可能,广州写字楼租赁市场竞争持续加剧,租户议价空间进一步提高,全市平均租金因此继续下降。2021年末,全市租金指数环比下降0.8%、同比下降2.7%,平均租金录得人民币每平方米每月159.2元,为2014年第二季度以来最低。

仲量联行报告显示,2021年四季度由于租赁需求有所下降,部分核心片区办公楼因租金高企而面临一定的空置去化压力,业主因此调低租金以吸引更多租户,整体租金水平环比微跌约0.3%。由于前三季度快速增长的市场租赁需求使租金企稳,整体租金水平较2020年上涨约0.6%。

从需求端来看,戴德梁行的数据显示,TMT、专业服务、金融业继续作为主力带动全市租赁需求,成交面积之和占据所有行业成交面积的60.3%。

仲量联行华南区商业地产部总监马炜图表示,随着广州近年来经济增长“新旧动能”转换加速,以线上服务、线上消费为首的新经济企业是推动办公空间去化的主要原动力,其头部企业在2021年完成了数笔租赁面积过万平方米的租赁成交。年末,虽然第二、第三梯队的新经济企业更倾向于采取“主业维稳,降低成本”的新战略,跨行业投资及业务拓展整体呈缩减态势,但部分互联网板块龙头企业仍继续释放租赁需求,助力办公楼市场去化。

根据马炜图的观察,金融机构在2021年办公楼租赁市场的表现依然亮眼。银行与保险行业延续了2020年以来的稳健租赁需求,相关企业5000平方米以上租赁成交显著上升。值得留意的是,互联网、教育和房地产等行业明显放缓扩张步伐,部分企业优化组织结构和缩减成本,导致四季度净吸纳量锐减。

B

零售物业

2021年90%新增供应位于非核心商圈

在经历2021年6月商业活动的局部停摆后,广州消费市场稳步复苏。广州市统计局的数据显示,2021年1-11月,广州社会消费品零售总额达9318.3亿元,同比增长11.2%,两年平均增速在一线城市中仅次于上海,达3.2%。

仲量联行数据显示,2021年广州零售市场整体租赁需求较为平稳,全年净吸纳量约为30万平方米,主要流向天河北商圈,部分则聚集在商业氛围较为浓厚的白云新城商圈。值得注意的是,市区和市郊的新开业项目在招商方面都适应着目前的消费特点及趋势,转变传统的业态组合。例如,环贸天地及美林M·LIVE天地二期引进大比例的餐饮、娱乐和个人服务业态的零售商,并取得95%以上的开业率。相反,市郊新增项目因商业氛围尚未成熟至今仍留有不少空置面积。

戴德梁行方面的数据显示,2021年广州零售市场共有近46万方优质购物中心入市,其中90%的新增供应面积位于非核心商圈,全市商业版图持续扩大。下半年,体育中心商圈时隔五年再度迎来新项目入市,ICC开业,全市存量推高至479万平方米规模。在新增供应刺激下,全市大部分商圈空置率出现回落,其中白云和新塘商圈空置率同比下降均超过4个百分点。另一方面,核心商圈与非核心商圈自疫情后租金分化区域趋于明显,这一趋势持续到下半年,随着核心商圈在新增供应影响下租金增速放缓而有所下降。

“悦己消费”崛起　餐饮和零售仍是拓展主力

戴德梁行方面指出,餐饮与零售仍然是全年拓展的主力。潮牌、年轻化品牌2021年在穗开店数量有所增加,如韩国品牌chuu、日本买手店studious　tokyo在广州先后开设首店。此外客单价较高的一些化妆品、珠宝品牌年内也有比较积极的扩张动作,例如Gucci和Qeelin先后以快闪店形式进驻K11,CPB、Dior在太古汇开设新店或扩大现有店铺面积。

戴德梁行广州公司研究部助理经理汪骊珠分享,现阶段“悦己消费”崛起,取悦自己成为消费行为重要的驱动力,带动了盲盒潮玩、国潮品牌的崛起。消费者在消费品的选择上也更注重个人兴趣及便利舒适的体验感。

“按业态来看,茶饮咖啡维持亮眼表现,多个国内外人气品牌进军广州。尽管如此,广州餐饮业仍未恢复至疫情前水平,这直接影响到零售商对于销售的预期。”仲量联行华南区研究部总监曾丽指出,据仲量联行监测的全市优质购物中心成交数据显示,过去三年地方菜系的租赁成交仅录得近100笔,其中粤菜占比接近30%,川菜及湘菜则占比45%,但绝大多数贡献自酸菜鱼这类细分菜品。在曾丽看来,广州服装业线下零售网络布点策略的整体基调依旧是开源节流,但市场不乏亮点,高端消费的迅猛增长刺激着奢侈品牌的开店意愿。比如Balenciaga及Moynat在太古汇中庭区域开出广州首店。此外,因广州优质商业载体较为稀缺,奢侈品和国际美妆品牌的扩张需求呈现转移之势。例如,Gucci试水珠江新城商圈,以快闪店的形式登陆K11。

C

展望

租赁市场整体活跃度有望进一步提升

2022年将是供应大年,全年预计新增办公面积近百万平方米,其中大部分新增办公空间来自于以琶洲为首的新兴片区。第一太平戴维斯统计,到2022年底,广州市场总存量预计达到722.2万平方米,租赁市场竞争预计显著加剧。谢靖宇认为,在供应压力下,租赁市场竞争的加剧预计对业主心态产生较大冲击,租户在价格谈判中预料将更为强势,全市平均租金将因此继续下降。

而在戴德联行看来,新项目集中入市短期内可能令市场空置率升高,但另一方面,在巨量的新增供应刺激下,市场需求将保持平稳,整体的活跃度有望进一步提升。“TMT、金融业、专业服务类企业仍为需求主力,产业进一步聚集。”梁杰表示,广州制造业体系完备,在产业基础上具有优势。随着传统制造业产业体系在“十四五”规划的推动下不断转型升级,IAB、NEM等新兴产业得到培育和发展,一些成长较快的企业对于办公、物流、研发的需求也将不断释放。“中长期来看,城市规划与新增供应将带来新的增长机会,供需两端活跃度得以持续提升。”梁杰表示。

在马炜图看来,2022年,广州办公楼租赁市场需求将继续由互联网、金融产业和专业服务业引领多产业协同发展。租金方面,不同办公楼项目在新一年的租金走势将继续分化。“处于核心商务区的高质量办公楼项目,得益于其优异的区位、专业的物管营运以及完善的配套设施,仍会是优质租户的主要目标,租金亦将保持稳定；建成年限较长、设施相对老旧的存量项目,则将难以吸引业务稳定的、具有较强去化能力的主力租户,导致业主需要积极调价以保证项目入驻率企稳；而新兴片区内的新竣工项目则对市场供应变化更为敏感,租金难免出现波动。”马炜图预计。

非重点商圈项目进化空间大

展望2022年,广州优质零售物业市场挑战和机遇并存。尽管短期内居民收入增速受宏观经济影响呈不确定性,整体租赁需求将维持平稳走势,但曾丽依然看好零售消费市场。她认为,作为全国首批国际消费中心城市,广州将在政策引导下迎来新一轮的消费刺激。可以预见随着建设的深入和重焕商圈活力,预期消费环境将得到稳步提升,以往高质量产品和服务供给不足等问题将迎来改善。

曾丽表示,考虑到广州零售市场的单核心格局,非重点商圈的项目仍有大量自我进化的空间,以打造覆盖全客层的区域型购物中心。基于这一现状,未来市场预计将看到更多来自国内外一线运营商的商业项目落地。“由于短期内市场租赁氛围改善空间受限,可以预见整体空置率将保持平稳,而租金则因部分项目去化难度的提升将继续承压。”曾丽指出。

2022年,预计还将有5个优质购物中心投入使用。对此,汪骊珠预测,尽管在短期内租金水平及空置率都将承受一定压力,但市场规模的扩大有利于消费载体的多元化发展。预计到2025年,广州优质购物中心存量将达到629万平方米规模。随着国际消费中心城市的建设,各类不同层次的商业载体不断投入使用,广州的商业版图还将继续保持扩大的趋势,城市的商业能级未来有机会得到新的提升。

采写:南都记者　郑雨楠　夏嘉雯　实习生　肖怡然