央广网北京1月18日消息 1月17日，世邦魏理仕（以下简称：CBRE）在成都发布《焕新万象—2021成都房地产市场回顾及2022年展望》。

“风起于青萍之末。周期交替之际，往往孕育新的结构性演变。通过对疫情后政策、金融、产业和企业等各方面的专业洞察，世邦魏理仕总结出对未来成都商业地产市场产生深远影响的六大变化：‘城市产业内涵迭新’‘企业扩张新趋势’‘房地产策略灵活化’‘社区商业添新极’‘零售新形态新业态’‘仓储物流迎转折之机’，希望为租户和投资者提供未来房地产决策的前瞻性参考”，世邦魏理仕成都研究部负责人林晴岚表示。

城市产业内涵迭新

产业新发展与城市载体迎新机遇

近年来，成都在着力打造城市历史、文化及生态环境同时，城市产业发展也一直在高速前行。产业的高质量发展，必定成为成都未来发展规划的核心旋律。CBRE长期关注国内社会经济的发展，为中国城市发展提供智囊支持。对于成都所展现的产业发展趋势，CBRE也一直在紧密跟踪、深度思考，并为各级政府和市场主体提供专业咨询。

据CBRE介绍，成都近期的产业发展谋划，首先是对国家整体在战略性新兴产业方向的主动承接，重点盯住了“卡脖子”关键技术相关的重点产业领域。对照近期颁布的《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》《成都都市圈发展规划》等上位规划，结合成都产业建圈强链工作方案中所明确的20条重点发展“产业链”，诸如“新型材料”“数字经济”“工业无人机”“集成电路”“创新药”等更“硬”更“高”的产业细分方向被成都锚定。

同时，如何以中心城区为载体发展战略性新兴产业，是成都产业发展布局面临的新挑战。世邦魏理仕中国区战略顾问部负责人陈学海表示，“根据我们对新加坡、英国曼彻斯特、法国里昂和国内深圳等中心城区内高新技术聚集区的研究表明，布局上述科技创新服务体系的载体往往强调功能的复合性。因为在中心城区布局，建筑密度和高度不同于传统远郊的产业园区，既有多层的产业专业楼宇，又有超百米的高层写字楼。但建筑在包含传统办公功能外，还将囊括研发、实验、孵化的功能，以及非常强调对共享交流空间的支持，为入驻企业提供多元场景。因此，我们建议成都中心城区打造针对战略性新兴产业的科技创新服务平台，在楼宇功能规划和建设上要强化上述功能复合的特色。而这也将是成都产业发展新趋势带给城市空间与载体的新机遇”。

优质写字楼市场供需两旺

据CBRE透露，2021年成都优质写字楼市场供需两旺，共录得7个写字楼交付，合计约32万平方米；其中甲级写字楼占比51.6%。分区域看，市中心持续迎来集中供应，录得全年新增面积的67.5%。值得关注的是，尽管全年新增供应量维持高位，但由于部分纯地产商背景的业主因行业调整对市场持更加审慎的态度，导致年内出现数宗延迟交付。

需求显著回暖，写字楼吸纳量录得约47万平方米，同比大幅上涨127.6%，居全国第六位。但全年市场呈先扬后抑的态势，农历新年后商务活动快速回暖，上半年吸纳量占比全年的71.9%；下半年市场活跃度逐步走低，其中四季度吸纳量环比下跌近九成，原因在于疫情反复令租户持更谨慎态度，以及包括科技、房地产在内的行业调整，引发小波退租潮。尽管如此，市场空置率仍不断改善，同比下降2.7个百分点至17.6%，创2005年来的新低。

分区域看，南延线板块持续主导市场去化，占比60.1%，故金融城、大源空置率同比分别大幅下降4.0、6.5个百分点至年末15.3%、12.5%，而金融城甲级写字楼的空置率更是跌破10%，至9.1%的历史新低水平。就市中心而言，随着新增供应的集中放量，市场仍存一定的去化压力，特别是传统商务区，空置率截至年末升至28.8%。相应地，愈发收紧的可租赁面积使得金融城、大源写字楼平均租金同比分别上涨1.5%、1.8%，并带动全市租金走势迎来拐点，同比上涨0.4%至人民币83.7每平方米每月。

零售物业市场整体呈回暖势态

CBRE介绍，得益于消费回流及成都作为中国消费第三城的吸引力，2021年成都零售物业市场整体呈回暖态势，多个运营商通过轻重资产方式积极加码布局、品牌首店不断进驻。全年共迎来8个新项目开业，新增供应约70万平方米，

其中次级、近郊商圈分别占比46%、54%；特别是近郊商圈，其新增面积同比大幅增长141.6%。目前近郊市场已由“填补空白”逐步迈入“竞争”的发展新周期，尤其是新都、郫都板块。

临近年末，受疫情反复及消费内需走弱影响，次级、近郊商圈录得小波退租潮，加之个别新开业项目招租率不及预期，四季度空置率环比小幅上升0.4个百分点，至年末的7.2%。租金方面，受核心商圈春盐租金持续上涨的拉动 （同比上涨0.6%），全市租金走势迎来拐点，同比上涨0.1%，至人民币372.7元每平方米每月。

世邦魏理仕西南董事总经理谢凌表示，“成都零售物业市场不断焕新升级。在交子公园商圈跨越式发展和社区商业新定义之下，整体市场的地理和渠道格局重塑，开启运营商和品牌商的战略新思考。同期，消费者画像刷新，独立个性、本地化、社群、国潮、次文化、沉浸式、夜经济等标签凸显，带动零售、餐饮及体验业态涌现新的品类和营销方式。我们相信，这多维度的焕新动能将支撑成都商业活跃度的持续攀升”。