商业观察：21年广州写字楼：吸纳量创五年新高 珠江新城全年最热
更新时间：2022-01-212021年，广州经济持续平稳运行、“十四五规划”顺利开局，GDP及第三产业增速超过全国平均水平，固定资产投资保持良好增势，发展韧性进一步凸显。
全市经济持续企稳向好
总部经济发力集聚效应凸显
1-11月，全市固定资产投资同比增长14.8%，两年平均增长11.9%。其中房地产开发投资同比增长12.1%，持续保持良好增势。工业生产企稳向好、高端服务业活力释放、消费市场稳步复苏、新型消费持续发力。
2021年广州前三季度GDP已经达20029亿元，实际增长值达到9.7%，增长率高于深圳。根据前三季度GDP总量预测，2021年广州GDP或将达到29156亿元，相较于2020年增加4137亿元。
在经济持续向稳运行之际，广州营商环境也对标最高最好最优，持续提升、不断巩固升级。近日广东省发展改革委印发的《2021年广东省营商环境评价报告》中，广州与深圳并列第一档，营商环境在全省范围内发挥了示范带头作用。
2021年也是广州总部经济持续发力，助力写字楼市场的一年。从新世界中国、名创优品、南航三大总部、吉利汽车工厂、宝能汽车等多个总部项目落地，到位于琶洲西区的阿里巴巴华南运营中心正式投入使用，再到“南方美谷”落户黄埔，聚集美妆产业生产研发和商务办公两大产业集群，打造健康美丽产业新地标。总部经济推动创新业态形成产业集聚效应，对写字楼市场的助推进一步凸显。
土地市场，相较于2020年，2021年广州商服土地成交面积下跌42%。全年共推出41宗商服用地，一宗流拍。但因为“TOD产住综合”项目的爆火，新鸿基广州南站项目、广州地铁赤沙TOD、中旅广州北站免税城等重点项目引发了不少关注。其中中旅广州北站免税城地块成交价高达83.95亿元。
写字楼净吸纳量创五年新高
空置率保持低位四季度租金环比微升
虽然有不少新项目入市，但全市写字楼空置率整体依旧保持平稳，四季度处在7.6%的低位。得益于优质项目的积极招商与头部企业的集聚效应，四季度平均租金环比微升0.8个百分点至177.2元/㎡/月。
（数据来源：戴德梁行）
从四季度广州写字楼租赁商圈搜索热度的排名来看，番禺-万博商圈超越珠江新城，热度最高。番禺自提出围绕总部经济、快时尚和消费三个着力点，打造以万博长隆为核心的广州亲海商务区后，多措并举发展楼宇经济，引导新建楼宇特色化发展，极大地推动了区域内超甲级和甲级写字楼的量质提升。
目前万博商务区已有11栋150米以上的高楼，吸引了包括欢聚时代、携程、思科、奥园集团、海大集团等多家500强企业进驻，成为区域经济增长的新极点。
（数据来源：58同城、安居客）
作为广州第一商圈，珠江新城全年热度不断、排名靠前。区域内写字楼是多数企业尤其金融及专业服务类企业的租赁首选，其中三季度就录得金融保险企业约8000㎡的超大面积办公空间。截至2021年四季度末，珠江新城的租金保持在196.1元/㎡/月，空置率维持在5.0%。
琶洲作为新兴商务区，在四季度虽然搜索热度稍有下降，但琶洲全年吸纳量录得19.2万平方米。目前区域内商办土地出让基本结束，进入快速发展期。产业氛围浓厚、企业集聚效应明显，使得琶洲成为诸多新经济企业办公地的首选。未来随着多个总部项目的竣工入市，区域产业集聚效应还将进一步提升。
TMT与金融业成需求主力支撑全年
中小面积与低价格段热度持续
租赁需求方面，TMT、金融业以及专业服务业是带动全年租赁需求的主力，三大行业成交面积占总成交面积的60%以上。尤其是前三季度，疫情推动了新经济行业的快速扩张，行业巨头的租赁需求持续释放。进入年末，中小型新经济企业倾向于维稳经营、降低成本，业务拓展与扩张稍有缩减。
（数据来源：戴德梁行）
金融行业在年内的租赁表现一直十分亮眼。银行与保险行业延续2020年以来的稳健租赁需求，相关企业5,000㎡以上超大面积的租赁成交比例上升明显；物流运输、医疗健康等相关行业的需求在下半年得到释放。受行业调控政策的影响，四季度在线教育、房地产等行业企业的扩张步伐放缓，市场需求减少。
在租赁找房面积分布方面，四季度广州写字楼市场＜100㎡以及100-200㎡的办公面积热度不减，租赁需求持续活跃。纵观全年，整体最受用户青睐的还是性价比较高的300㎡以下的中小面积办公空间，可见小区域办公空间仍是当下市场主流。
（数据来源：58同城、安居客）
一手市场迎供应高峰金融城成焦点
大宗交易外资买家占比提升
随着商业地产市场的复苏，一手写字楼市场供应也创下近五年新高。年内入市111.6万㎡、同比上涨77%；全年成交81.8万㎡、同比上涨44%。多个板块进入新一轮写字楼供应放闸期，全年有3个月供应量均突破17万㎡，5月则因金融城板块高层单位入市创下历史第二高位记录。
（数据来源：广州中原研究发展部）
成交方面，除2月为传统淡季，以及7-8月由于大宗交易较少成交走低外，2021年其余月份广州写字楼月度成交均超过5万㎡。6月因为花都空港板块项目的大批量交易，市场成交录得年内最高位114.2万㎡。
一手市场成交范围也重新向外围流动，金融城则成为市区的唯一热点板块。万博板块因为敏捷广场收获多栋物业交易，热度攀升仅次于黄埔科学城；越秀东风东板块也凭借单个项目的整栋成交，跻身搜索热度TOP10。
（数据来源：58同城、安居客）
2021年广州共录得大宗交易18宗，成交金额230亿。虽然成交数量相较于去年有所减少，但总价超10亿的交易占全年总交易的74%。其中四季度共录得5宗大宗交易，总成交金额34亿元，较三季度上涨105%。
年内受房地产市场调控政策的影响，部分资金链紧张的房企通过出售核心区优质资产回笼现金，因此珠江新城罕见收获3宗大宗交易，成交额占全市大宗交易总额的一半以上。随着国内经济的持续复苏，相较于2020年大宗交易多本地买家，2021年广州大宗交易中外资买家占比大幅提升。
（数据来源：戴德梁行）
从大宗交易的物业类型来看，写字楼依然最受投资者关注。近两年数据中心、物流园区等的热度越来越高，市场需求大幅增加，此类物业的投资关注度也日渐高涨。黑石集团斥资73亿元收购广州国际机场综合物流园便成为年度代表交易之一。
除此之外，广州2021年度受关注的大宗交易还有两宗：领展房地产投资信托基金以32亿元收购珠江新城太阳新天地购物中心；越秀房地产信托基金斥资78亿元收购珠江新城越秀金融大厦，两宗交易也显示出房地产信托基金对核心区物业的投资偏好。
广州市场在2021年展现出的稳健性，或将在2022年继续吸引更多外资买家重仓广州优质资产。
结语
2022年，广州甲级写字楼市场预计将迎来至少86.7万㎡的新增供应，新增供应将主要集中在国际金融城、智慧城板块以及琶洲实验区。新兴商务区国际金融城，其起步区的土地出让也已接近尾声，开始进入快速建设模式。截止目前已经有超过20家金融机构确定入驻，未来金融、专业服务类企业对国际金融城的关注度将进一步提升。
（数据来源：戴德梁行）
多个板块大量新增集中入市或将导致全市空置率在短期内上升，市场竞争也将更加激烈。处于核心商务区的优质项目，凭借其优越的区位、专业的物业管理以及完善的商业配套，将更具竞争力；而建成年限久、设施老化的存量项目，可能需要下调租金价格、积极招商以保证入驻率。这也将导致未来不同品质的写字楼项目租金水平分化加剧。
总体上，2022 年广州写字楼市场仍将向积极稳定的态势发展。随着广州期货交易所的落地、金融行业政策的持续利好，预计金融业和TMT行业将保持扩张态势，继续成为写字楼市场的需求主力。医药健康、运输物流等行业热度不断上升，需求不断增加，也将会为写字楼市场带来新的增长点。
2022年，广州将临空经济示范区为发展重点之一，实行招商引资“7+1”鼓励政策，围绕总部经济、跨境电商、高新技术产业等，重点扶持航空物流、总部等临空指向性强的产业。临空经济催生的完整产业链以及对总部经济的强化，将成为写字楼市场增长的“新引擎”。
未来，广州新一轮的城市更新重点也将围绕城市商圈、历史风貌区、老旧小区/工业园区等展开，其中涉及到的老厂房改造、商业升级、新办公等必将为商办市场的发展带来更多机遇。
综上，广州将凭借自身得天独厚的经济、区位优势以及政策加持，不断助力写字楼市场向前发展。
