站在“十四五”规划重要节点上，上海持续深化“五大中心”建设，进一步强化"四大功能"布局、全力推进“三大产业”新方案，城市发展迈向高质量水平新阶梯，全年经济运行稳中向好。

回顾2021上海写字楼市场，净吸纳量创历史新高，租金止跌回升.....此外，据58同城、安居客数据显示，浦东新区热搜不断，前滩等新兴板块热度持续攀升。

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全年经济迈向新台阶写字楼市场强劲复苏

上海，作为全国最大的经济中心，经济运行呈现稳中向好的增长态势。据官方数据显示，2021年上海GDP迈上4万亿新台阶，达到4.32万亿元，年度增长8.1%。在经济结构持续优化的过程中，上海第三产业增加值占比持续走高，上海写字楼市场快速发展。

站在“十四五”开端，2021年上海发布了《上海市服务业发展“十四五”规划》，对加快服务业发展定下各项指标。其中，在总部经济层面提到——到2025年，累计认定跨国公司地区总部1000家左右、贸易型总部300家左右。

回顾2021年，上海不断优化营商环境，吸引实力总部企业落户。当总部经济发挥更大的价值，全市商务办公需求将不停释放。

年内，上海打造国际化、市场化、法治化的一流营商环境建设。多次以创新试点为主线，深化“放管服”改革工作要点。在优异的成绩基础上，年末，上海印发《上海市营商环境创新试点实施方案》，为迈向5.0版营商环境做好工作准备。

上海营商环境迈向更高水平，鼓励性政策同样加快落实。在国内多地发力总部经济节奏下，上海市印发《鼓励企业设立贸易型总部的若干意见》，各行政区域纷纷拿出真金白银等有利条件，向总部企业抛出橄榄枝。

市场数据显示，截至2021年11月底，上海累计设立跨国公司地区总部数量827家，外资研发中心504家。1-11月新增跨国公司地区总部56家，外资研发中心23家。

实际上，上海不仅宏观经济、营商环境表现名列前茅，在城市规划上依然围绕高质量的发展目标展开行动。从交通建设来看，上海发布《综合交通发展“十四五”规划》，其中提出将在5年内持续完善超大城市综合交通体系，实现全国领先的区域一体化交通互联互通水平。

从区域建设来看，上海形成传统商务区与新兴商务区并驾齐驱的发展格局。因此，企业选址范围持续扩大，不再拘泥于入驻传统商务区。对于写字楼市场而言，新兴板块被激活，整体市场呈现活跃态势。

在2021商办市场中，2021年涉办用地成交61宗，共计317.95万㎡，同比减少26.7%。其中，12月商办用地成交16宗，共计53.6万㎡，环比增长53.44%，同比增长51.04%。从成交区域看，商办拿地集中浦东新区、嘉定、青浦、杨浦等。事实上，企业拿地背后与区域规划政策密切相关。

以杨浦区举例，疫情期间率先出台《积极发力数字新基建、培育在线新经济，打造发展新高地的三年行动计划》。在招商引资上，杨浦区拿出为科创总部企业“定制”办公地块等利好条件。因此，字节跳动、哔哩哔哩等互联网大厂纷纷牵手杨浦区。

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全年净吸纳量创历史新高租赁需求提档升级

在四季度完成“量价齐升”任务指标下，上海全年甲级写字楼市场表现亮眼。

据相关机构监测，季末，一些项目推迟入市计划，甲级写字楼市场仅录得一栋新项目交付使用。一方面去化压力相对较小，一方面新增租赁需求持续释放，数据显示，四季度市场完成净吸纳量19万平方米。与去年同期相比，上海甲级写字楼吸纳水平显著提升。

从空置率情况来看，上海甲级写字楼空置率持续走低，四季度达到15.98%，同比下降5.9%。其中，核心区空置率为9.90%、新兴区空置率24.52%。

从租金走势来看，季内平均租金为8.17元/平方米/天，同比上涨0.21%。其中，核心区同比上扬0.83%，为9.37元/平方米/天。新兴区租金为6.52元/平方米/天，同比增长2.04%。

新兴区租金上涨显著，主要由于上海形成多格局中心发展，优质项目不断进入新兴区。市场数据显示，新兴区2021年共迎新增供应68万平方，区域内租赁水平得以提升。

可见，随着新兴区开发不断，全年供应量持续走高。数据显示，上海甲级写字楼全年录得74万平方米新增体量。尽管新入市项目和存量办公带来去化压力，全年净吸纳量仍然创下历史新高，达到142万平方米。

据58同城、安居客数据显示，2021上海写字楼市场租户结构持续优化，高价格段、大面积租赁搜索需求发生变化。

从价格偏好属性来看，高性价比的写字楼依然备受用户青睐。不过，随着业主方加大绿色楼宇项目建设，企业换租需求提档升级，2021年用户对挂牌在12元/平方米/天以上的写字楼需求有所增加。一个显著的趋势是，进入四季度后，优质租赁需求开始走低。可见，越接近年底，企业重新规划成本预算，对优质租赁项目持观望态度。

从面积搜索行为来看，小面积需求仍占市场主流，不过，各面积段占比之间的发生了变化。100-200m²搜索热度占比为30%，同比下降1%；100m²以下的热度占比为26%，同比下降3%。

（数据来源：58同城、安居客）

随着扩租、搬迁类需求日益增长，大面积搜索热度同比增长。细分到商圈角度来看，在1000m²以上用户搜索行为中，张江区域搜索热度独占鳌头。

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TMT行业主力承租新兴商务区热度攀升

从行业来看，TMT、金融业、消费品制造业拉动办公需求，新增租赁成交占比分别为27%、20%、10%。

具体来看，金融业仍是商务办公需求的中坚力量。近年来，上海不断加强国际金融中心地位，诸如传统银行、证券类、新型金融业等纷纷落沪。

值得注意的是，随着数字经济成为未来经济发展的重要引擎，上海加大该经济形态的基础建设。在全国“十四五”规划文件中提出——到2025年，数字经济核心产业增加值占GDP比重达到10%。上海作为全国示范先行城市，积极响应国家政策，加快数字化产业升级。至此，以人工智能、大数据等为主导的细分TMT行业迅速崛起，新一轮办公需求得以释放。

2021年，TMT办公租赁成交超过金融业，租赁面积占所有行业的27%,已成为写字楼市场中的第一大租赁需求。从租赁成交案例来看，亚马逊入驻前滩中心、哔哩哔哩于杨浦区新设立办公区位等，均拉动行业占比走高。

（数据来源：世邦魏理仕）

从用户关注度来看，浦东新区搜索热度位居榜首，用户搜索指数同比上涨2.44%。

浦东新区作为上海经济最具活跃的行政区域之一，区域面积为1210平方公里，人口数量达到568万。据官方预测，2021年浦东新区全年地区生产总值将达到1.45万亿，同比增长10%。此外，浦东新区加快数字产业布局，在《浦东新区产业发展“十四五”规划》指引文件中，提出丰富数字产业集群等目标。因此，2021年，浦东新区处于热搜不断的状态。

（数据来源：58同城、安居客）

细化商圈来看，陆家嘴、徐家汇、人民广场等是上海传统商务区，搜索热度依然保持稳定水平。随着城市开发呈现多元化格局，新兴商务区迅速崛起，带动北外滩、前滩、徐汇滨江等板块租赁活跃度提高，用户搜索热度逐步攀升。

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季末挂牌均价上扬显著办公物业助推大宗交易强势复苏

根据58同城、安居客数据显示，四季度写字楼挂牌销售均价为30004元/㎡，环比上涨4.77%，同比上涨2.33%。

分区域来看，闵行区以34703元/㎡的挂牌价格排在各区首位,黄浦则以34645元/㎡的水平紧跟其后。

与上一季度相比，徐汇区、静安区、长宁区保持3万/㎡以上挂牌水平,值得注意的是，四季度，处于3万/㎡以上的行政区域范围有所扩大，虹口区、浦东新区进入圈内，挂牌销售均价分别环比上涨8.66%、6.19%。

在成交方面，四季度，上海一手办公成交均价为4.7万元/平方米，环比上涨9%，同比上涨14%；成交面积约34.8万方，环比上涨14%，同比下跌22%。

值得注意的是，经历前三季度“投资热”后，四季度写字楼大宗交易保持活跃态势。主要成交案例包括火炬电子6.7亿买下碧桂园出售的核心商办项目、百丽集团以9.6亿收购上海中金国际广场B、华泰证券购置上海保利广场C栋用于日常办公等。

全年来看，办公物业占据大宗交易主导地位。据CBRE数据显示，2021年上海完成千亿级成交金额，总计成交89笔。其中，大宗写字楼成交笔数占比达到52%。

细化区域来看，2021年上海写字楼中大型成交主要集中在杨浦、陆家嘴CBD、世博前滩等区域，北外滩、徐汇、虹桥商务区紧随其后。从买家属性来看，内资交易依然占据主导。从交易目的来看，自用型买家需求依然坚挺。

（数据来源：世邦魏理仕）

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百万方供应亟待入市

内外循环加速办公去化

2021年上海写字楼交出了超预期的满意答卷，2022年将在各项计划中徐徐展开。

展望2022年，市场将迎接100万平方米以上的新增供应项目入市，期待已久的优质项目将在前滩、北外滩、徐汇滨江等新兴商务区陆续亮相。无疑，供应量逐步走高，市场租金增速或将放缓。

不过，随着上海 “十四五”规划文件逐步落地，写字楼基本发展面将持续向好，核心区域租金仍有上扬的机会。

五年规划提出，上海加大新兴产业战略布局。可以预测，2022年包括头部金融、互联网科技、先进制造等行业将加快发展，新一轮的办公需求得以释放。此外，随着14号线和18号线一期等轨道线路开通运营，上海运营线路增添至20条、上海地铁里程数突破新高。这为商务人士提供更加便捷的通勤选择，沿线板块的商务租赁需求或将再度提高，写字楼市场活跃度提升。

除了注重内需潜力释放，上海同样重视与外资企业合作交流的机会，与外商投资等相关政策相继发布。《上海市外商投资项目核准和备案管理办法》提出，外商投资环境将持续优化，浦东新区、临港新片区、虹桥国际商务区等战略功能区将加大开放力度。可见，在政策文件指引下，外资企业加速总部落户计划，整层租赁需求将再度释放。

整体而言，租售需求将在“内外”走稳的形势下，保持较大的增长空间。2022年，在城市进行更加精细化发展过程中，上海写字楼市场将稳步前行。