根据仲量联行前不久发布的昆明甲级写字楼市场报告，2021年昆明在新增2个总部项目，写字楼面积增加14.3万平方米的情况下，空置率却比2020年下降了8.1个百分点，降低到26.7%。

尽管这个空置率也不能算低，但考虑到去年的经济形势，以及昆明写字楼的积压水平，能够降低空置率已经算是意外惊喜。可以对比的是，西安、厦门、天津、武汉、长沙、贵阳等城市的甲级写字楼空置率都在30%以上。

2021年昆明甲级写字楼市场表现及同比变化（图源仲量联行）

为什么昆明甲级写字楼在数量增加的情况下，去年的空置率还有较大幅度下降呢？

直观印象是租金下降带来出租率上升。根据仲量联行的报告，去年昆明甲级写字楼的租金水平是95元/平米/月，比2020年下降了5.4%。但去年昆明甲级写字楼总共19.9万平方米净吸纳量当中，对外租赁的面积只有5.6万平方米，比2020年下降达38.7%。这也就是说，尽管昆明甲级写字楼租金降低到100元以下，可是出租仍旧很不理想，和前一年相比降幅巨大。

既然租金降低不仅没有增加昆明甲级写字楼的出租率，比起2020年还有近4成的降幅，为什么仲量联行的报告中，2021年昆明甲级写字楼的空置率还比2020年降低了8.1个百分点呢？

原来，去年昆明甲级写字楼19.9万平方米净吸纳量当中，有14.3万平米属于总部自用，而这14.3万平米总部自用的面积，又与仲量联行统计的去年昆明新增2座总部大楼的面积完全一致，这说明在仲量联行的统计口径中，去年昆明新增的两座总部大楼，被视为完全自用，全部当作净吸纳量，由此也才带来了空置率下降8.1个百分点的成绩。

昆明甲级写字楼代表——万达双塔至今仍有不少面积空置

但总部大楼就一定是全部自用，没有任何空置面积吗？事实当然并非如此，比如前年就开始投入使用的云报传媒广场，虽然是云南日报报业集团的总部所在地，大部分面积自用，但也还是有不少楼层对外出租；还有早就投入使用的人民西路云投双塔，同时也对外出租。就连有些银行总部大楼，也不是百分百自用，出租楼层也不少。

因此，如果考虑总部大楼中的对外出租部分，去年昆明甲级写字楼的空置率肯定在30%以上。

甲级写字楼空置率高，意味着租金还有进一步下滑的空间。去年昆明甲级写字楼每平米95元的月租，虽然比2020年下降了5.4%，但这一租金水平在全国来讲并不算低。根据仲量联行去年第二季度发布的中国主要城市甲级写字楼租金排名，昆明95元的租金甚至可以排进全国前十，比成都、重庆、西安、天津、苏州等经济更发达的城市还要高。

2021年上半年国内主要城市甲级写字楼租金水平

在这份榜单上，重庆的甲级写字楼月租金只有78元，成都也只有92元，昆明甲级写字楼的租金还有很大下降空间。

从供应量变化看，昆明写字楼还有大量新增面积尚未进入市场。仲量联行的数据显示，至2025年，巫家坝商务区办公楼存量预计达100万方。虽然巫家坝写字楼大多以总部大楼的名义立项建设，其中不少也确实会成为开发企业或其母公司的区域总部，但也只能消化其中很少一部分，剩余大部分仍然会推向租赁市场，届时，昆明甲级写字楼的空置率将会大幅度攀升，而租金会达到历史新低。