一、写字楼租金指数运行分析

　　根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2021 年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金1为4.77 元/平方米/天，环比上涨0.16%。从不同商圈表现来看，四季度写字楼租金环比上涨的商圈占63.7%，租金环比下跌的商圈占33.8%，2.5%的商圈租金环比持平。

　　从行业宏观环境来看，2021 年我国经济平稳收官，全年GDP 同比增长8.1%，两年平均增长5.1%，但四季度GDP 同比增速降至4.0%，增速较上季度有所放缓。从三大需求来看，海外需求旺盛拉动出口实现高速增长；消费恢复势头明显但与疫情之前仍有一定差距；投资运行整体趋稳，高新技术产业投资实现较快增长。从服务业运行情况来看，2021 年服务业增加值同比增长8.2%，两年平均增长5.0%，对经济增长的贡献率为54.9%，连续8 年成为经济增长最大动能；服务业景气程度稳步回升，12 月，服务业商务活动指数为52.0%，较11 月上升0.9 个百分点，处于扩张区间。

　　整体来看，2021 年四季度，受经济下行压力、新冠肺炎疫情局部散点爆发等因素影响，部分区域写字楼租赁市场活跃度有所下降，但重点城市经济的稳定增长为写字楼市场运行提供了有力支撑，随着市场需求继续有序释放，写字楼市场整体继续平稳运行，租金环比上涨0.16%。

　　根据全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2021 年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.77 元/平方米/天，环比上涨0.16%。近年来，随着我国经济步入新常态，写字楼市场迎来新一轮调整期，部分城市写字楼新增供应量持续增加，但需求增长乏力，导致市场长期处于供大于求的状况。自2019 年三季度以来，重点城市主要商圈写字楼平均租金连续六个季度环比下跌。特别是2020 年初新冠肺炎疫情的集中爆发，使得经济运行遭受明显冲击，写字楼租金水平加速下跌。2020 年三季度起，随着我国统筹疫情防控和经济发展成效显现，写字楼市场活跃度有所回升，租金环比跌幅逐渐收窄。2021 年下半年，重点城市写字楼市场租赁需求有序释放，带动写字楼租金连续两个季度环比上涨。整体来看，2021 年，重点城市主要商圈写字楼平均租金在有限范围内小幅波动，市场整体处于平稳运行的状态。

　　2、 商圈表现：63.7%的样本商圈写字楼租金环比上涨，北京望京、杭州钱江新城等商圈涨幅靠前

　　2021 年四季度，一线城市样本中72.2%的商圈写字楼租金环比上涨，27.8%的商圈写字楼租金环比下跌。二线城市样本中共有56.8%的样本商圈写字楼租金环比上涨，38.7%的商圈写字楼租金环比下跌，4.5%的商圈写字楼租金与上期持平。

　　2021 年四季度，63.7%的商圈写字楼租金环比出现上涨。科技和金融产业成为驱动写字楼市场稳定发展的“双核心”。TMT、生物医药等行业的头部企业需求引领效应持续显现，带动部分一线城市商圈写字楼租金上涨；而银行和证券等金融机构的升级搬迁也催生了写字楼租赁需求。具体来看，在写字楼租金环比上涨的商圈中，北京望京、杭州钱江新城商圈涨幅排名前两位，分别为0.77%、0.68%；上海北外滩、北京科技园区、深圳龙岗中心城等49 个商圈涨幅在0.5%以内。

　　与此同时，33.8%的商圈写字楼租金仍处于下跌阶段。受“双减”政策影响，以K12 业务为主的在线教育行业加速转冷，对此类租户较多的商圈形成了空置压力。此外，部分原定于三季度入市的写字楼受疫情影响推迟到四季度集中入市，使得部分新兴商圈写字楼供应增加，租金下行压力加大。具体来看，在写字楼租金环比下跌的商圈中，南昌红谷滩中心区商圈跌幅最大，为0.77%，上海南京东路、成都人民南路、重庆解放碑、上海静安寺、成都春熙路等5 个商圈租金环比跌幅亦在0.5%以上；北京丽泽桥、广州北京路、深圳后海、广州体育中心等11 个商圈租金环比跌幅在0.2%-0.5%之间，海口国贸、天津友谊路、上海漕河泾等10 个商圈租金环比跌幅在0.2%以内。

　　3。 租金趋势：写字楼需求持续释放，四季度租金小幅上涨，2022 年短期内空置压力或增加，租金水平或承压

　　2021 年四季度，我国经济运行持续平稳，重点城市经济企稳向好，带动写字楼租赁市场需求持续活跃，多个城市核心商圈写字楼市场净吸纳量创近年新高，其中科技、金融等行业头部企业需求稳健，成为市场需求主力。在此背景下，写字楼租金指数监测的全国15 个重点城市写字楼平均租金环比小幅上涨。总体来看，四季度，我国重点城市经济的持续恢复促使写字楼需求继续释放，带动写字楼租金指数实现稳步增长，与贯穿全年的写字楼市场回暖势头保持一致。

　　展望未来，在我国统筹疫情防控和经济社会发展成效持续显现的大背景下，2022 年我国国民经济的稳步复苏将为企业的扩张创造良好的经济环境，进而对写字楼市场形成有力支撑。但同时，受新增供应累积、疫情期间被抑制的租赁需求逐步释放完毕等多重因素影响，未来部分城市写字楼市场空置率或将上升，写字楼租金或将面临下行压力。