作者 | 先锋领航Vanguard

来源 | 先锋领航Vanguard

转自 | 华尔街俱乐部

儿基会图片/Bruno Amsellem/Divergence

新冠肺炎疫情的爆发，让很多企业不得不开始接受居家办公，该模式推广的可行性也得到了充分验证。全球各大公司都开始重新评估对办公空间的长期需求，也有不少报道聚焦于选择终止办公室扩建项目或大幅削减空间需求的公司，引发部分猜测认为传统办公模式或将就此消逝。

我们研究认为，办公场所并不会消失，而是在不断演进——许多公司已纷纷选择让部分员工采用混合办公模式。而当下热议的“元宇宙”概念也在未来办公形态中显露雏形，前沿观点认为，元宇宙或将彻底变革办公室工作模式，其虚拟办公场景将在未来办公形态之中占据一席重要之地。

就远程办公的发展而言，美国相对更为成熟。早在疫情爆发之前，硅谷的一些头部科技公司就已经开始尝试更加灵活的远程办公政策，新冠疫情更是改变了很多美国企业和员工对工作地点和方式的传统观念，纷纷开始迁往气候更宜居、税率更低、生活成本更低的地方。下文将重点分享先锋领航对近期美国办公形态的观察和分析，希望能帮助大家更加深入地认识和理解远程办公模式和未来办公空间市场趋势。

远程办公导致办公场所需求下降

2020年疫情爆发后形势严峻，盖洛普（Gallup）发布的数据表明，2020年3月至4月期间，全美员工远程办公的比例从31%陡增至62%。

尽管如此，由于办公场所施工需要一段较长周期，一些新办公空间在建项目在疫情爆发后才陆续入市，从而导致市场供应量进一步增加。2021年第三季度末，全美写字楼空置率基本与此前经济衰退时期的空置率峰值持平。市场需求量减少导致2021年办公场所的有效租金有所下跌。

由于对办公空间的长期需求存在不确定性，各大企业的租赁活动放缓，平均租期也大幅缩短，但该数据自2021第三季度起已有所回升。此外，年第三季度，长期租赁交易（租期在10年以上）占到交易活动总量的43%，远高于一年前的23.6%。这些迹象都表明办公空间仍将继续存在。

混合办公模式或将成为新常态

房地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）去年在18个国家开展了一项调查，结果显示85%的员工更愿意每周至少远程办公两到三天。这与不少美国公司为了提高员工留存率，允许员工每周只需有部分时间在办公室办公的做法相契合。

不过目前普遍观点依然认为，在办公室办公有利于员工与同事和领导互动，增进关系，促进协作、创新和职业发展以及吸收企业文化。但有趣的是，盖洛普在2021年2月发布的《带领团队前进（盖洛普远程办公趋势分析）》（Leading Teams Forward, Advised by Gallup Remote Work Trends）报告中发现，远程办公时间占工作总时长60%-80%的员工比只在一个地方办公的员工更敬业。

我们认为，混合办公模式将会成为新常态。但混合办公可能不会显著降低市场对办公空间的需求，甚至可能会刺激增长。CBRE的调查结果显示，只有9%的公司预计会大幅削减办公空间。且近几十年来，员工人均办公面积从20世纪80年代和90年代的约200平方英尺大幅下降至如今的125平方英尺。穆迪（Moody’s）2020年7月9日发布的一篇报告称，需要保持社交距离也可能促使企业扭转员工人均办公面积的下降趋势。公司需要灵活协作空间和举行面对面会议也有利于办公空间需求的增长。

未来美国办公空间需求走势

基于市场数据，我们对美国主要城市写字楼价值的潜在影响进行建模，分为基线情景、下行情景和上行情景，如下图所示。预计到2024年，基线情景中写字楼价值将小幅下降3%；下行情景中写字楼价值将下降12%；上行情景中写字楼价值将增长10%。

不同情景反映了美国不同地区和不同级别写字楼的影响可能会因多种市场因素而异，包括资本化率的变化和地产行业的特定因素，比如写字楼的质量和短期租赁风险敞口。此外，部分工作可以通过远程方式开展也是影响市场需求和写字楼价值的另一个因素。根据美国国家经济研究局发布的数据，在全美范围内，37%的工作可以通过远程方式完成，而一些较发达城市比例会相应更高。

从区域来看，人口密集的城市地区，员工更多搭乘公共交通工具通勤，政府出台的相关法规也较为严格，因而远程办公比例更高。此外，穆迪发表的报告表明，在人口密集的城市地区，超过50%的工作可以远程完成，这一比例远远高于全美平均水平。

从行业来看，金融机构由于受到高度监管，对安全有着更高的需求，在很大程度上倾向于在办公室办公；而科技公司则更倾向于远程办公。话虽如此，科技公司依然在不断增加办公面积，以满足其不断增长的员工数量以及改善办公环境的需求。基尔罗伊房地产公司发布的数据显示，从2021年1月至9月，整体来看，科技公司办公空间租赁总面积增长了122%。

此外，包括获奖建筑在内的A类写字楼，往往是新建筑或地标性建筑，建于黄金地段，交通便利，管业专业，疫情之下其凭借更好的通风、更多的公共空间、更灵活的平面图、更多的自然光和更好的便利设施而更受青睐。这一点，我们已经可以从一些数据看出端倪：例如，根据仲量联行的数据，自疫情爆发以来，获奖和A 级物业已占转租签约交易的85%以上。另一份报告显示，从疫情爆发到2021年第三季度，A类房产的租金要价下降了1.2%，而B类则下降了4.2%。

建筑年龄也是租户需求的另一个决定性因素。仲量联行最近签订的租约数据显示，新建筑的吸引力更高，2015年之后建造的办公楼在过去的一年半里租用率有所增加，而旧楼的租用率则下降。

新办公形态下的投资机会

先锋领航高级信贷分析师指出：“当前全球的返岗复工浪潮可能会催生新的办公模式，具体情况因区域和行业而异。相对较新、品质优秀且配备现代化设施的A级写字楼或将比设施老旧、有待翻新的B级和C级写字楼更具优势，毕竟公司希望提供更舒适的办公空间，来吸引员工重返办公室。而我们在评估投资潜在价值时，需要调整估值假设和风险溢价参数，以便更好地反映这些变化。”

就美国市场而言，随着经济继续重新开放，先锋领航对美国商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）领域基本面持乐观态度。我们认为，在当前环境下，在美写字楼REIT产品具备一定的投资价值，其往往持有高端写字楼的投资组合（A级建筑），并拥有多元化的租户群体。许多写字楼REIT都涉足房地产开发领域，这使它们能够对需求的变化做出更迅速的反应。比如在疫情期间，一些美国写字楼REIT提高了对生命科学办公室领域的关注，由于为抗击新冠肺炎疫情而加大研究投入，该领域对实验室空间的需求迅速增加。

在办公空间方面的投资可能比过去更加复杂。基于此，这也对相关领域主动型基金经理的基本面深度分析能力提出了更高的要求，也为具备较强分析能力的投资人带来了更多的潜在超额收益机会。