前不久，中国银保监会、中国人民银行印发《关于加强新市民金融服务工作的通知》（简称《通知》），支持住房租赁市场健康发展。其中提到，支持银行保险机构通过参与保障性租赁住房试点、助力政府部门搭建住房租赁综合服务平台等方式，推动增加长租房源供给。

划重点——政府机构和各类市场主体将加快“入场”住房租赁。3月31日，戴德梁行重庆公司总经理、华西区策略发展顾问部主管魏晓龙在解读刚刚发布的《住房租赁发展研究报告》时预测，以国资带动，多元主体参与的模式将会成为住房租赁市场的重要趋势。

解决“新市民”的居住问题，也是各城市面临的一致挑战。魏晓龙指出，目前，包括上海、深圳、广州等各地均出台各类支持政策，这将为新一轮发展带来巨大可能。

01、他山之石

住房租赁不仅是城市行动，更关乎国家战略。

《通知》中，针对“助力缓解新市民住房压力”“合理满足其购房信贷需求”等关键问题作了具体安排。

此前发布的《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》中，更是将保障性租赁住房项目纳入试点范围，在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。

“据不完全统计，目前共有18省（含直辖市）、42市在‘十四五’规划中明确支持保障性租赁住房发展，其中披露筹建套数的省市“十四五”期间计划筹建共计730.52万套。”魏晓龙说。

此外，住建部明确表示，“十四五”期间，在40个推进保障性租赁住房发展的重点城市中，将力争推进新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例达到30%以上，“可以看到，在国家及各级地方政府大力推动下，未来保障性租赁住房发展将有巨大潜力”。

魏晓龙提到，发展住房租赁，应该跳出传统租赁的思维，需要站在城市经营的层面，从市场运作、制度建设、法律保障、金融支持等方面，结合城市功能寻求适宜的发展模式。

“目前国际上主要形成了三大住房租赁市场发展模式，分别是社会市场模式、市场化模式以及普惠模式。”《报告》提到，丹麦、德国、美国等国家和地区已有相关探索。

以荷兰为例，荷兰是施行社会住房租赁制度的国家，其社会住房总量大，比重高。2015年荷兰社会住房占荷兰住房总量的30.3%，该比例为全欧洲最高。

魏晓龙提到，荷兰主要利用住房协会对房源进行管理，政府主要通过住房政策和福利制度参与社会住房的调节工作，同时建立了中央住房基金、社会住房担保基金、中央和地方政府担保的三级安全网融资体系。

“这些面向差异化的人员匹配差异性的住房供给产品，在租赁市场和售卖市场当中由市场进行充分调节，形成了层次分明、供应方式多样的住房产品。”魏晓龙说，这将大大提升居民的归属感、幸福感。

不过，从结果导向看，住房租赁最终要解决的，是人的需求。

“十四五”期间，城镇化进程虽然将会放缓，但按照城市发展规律，要达到城镇化率70%的稳定比例，仍有近10%的增长空间，这意味着每年仍将有超过1500万的人口进入城市。

“从流向上看，人口持续向沿江、沿海地区和内地城区集聚，长三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增长迅速，集聚度加大。”魏晓龙提到，这些流动人口迅速增长和城镇人口比重上升的地区，将更容易把握风口机遇。

02、成都市场

但眼下，对中国大多数城市来说，住房租赁仍是一个正在探索的新概念。

魏晓龙梳理了此前多个发展模式：

2017年，北京出台了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，明确加大租赁住房的供应；

2018年，深圳开始在新增居住用地中确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房的用地指标，优先安排人才住房、安居型商品房用地。

2019年，上海出台《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的规划土地管理细则》，明确提出了针对租赁住房的专类用地类别——四类住宅组团用地（R4）。

在西部，成都和重庆的探索则走在了前列。

魏晓龙提到，在保障性租赁住房领域，成都出台了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》。在国家政策基础上，细化相关落地指标，并进行本土化创新，特别强调国企引领和职住平衡，并配套《关于鼓励国有企业加快发展保障性租赁住房的实施方案》细化政策，通过政策支持，进一步鼓励国企参与。

值得注意的是，戴德梁行针对成都住房租赁市场的研究发现，目前成都新生代群体租赁成交占比增长，使得成都住房租赁市场保持平稳增长。虽然市场平均租金价格相比一线城市仍有较大差距，但在整个西南地区处第一梯队，平均租金可达34元/㎡/月。同时城市热点区域如高新区、锦江区等区域，租金价格水平显著领先其他区域，市场整体呈现较为明显的不平衡发展态势。

“我们对2017-2021年成都中心城区拍卖出让土地中有无偿移交租赁住房、自持租赁住房、自持保障性租赁住房要求的土地进行了统计，未来预计三类土地将供应总建筑面积231.46万㎡租赁住房，其中国企竞得超过154.74万㎡，占比达67%。”魏晓龙说，结合全国发展，戴德梁行认为以国资带动，多元主体参与的模式将会成为住房租赁市场重要趋势。

此外，公募REITs也将是未来一大热点领域，“目前包括上海、深圳、广州等各地均出台各类支持政策，并与银行等专业机构签订合作协议，进行重点项目储备包装，力争探索保障性租赁住房公募REITs发展机遇。”

对成都而言，魏晓龙建议称，成都各级国有企业也可积极探索公募REITs领域发展，拓展项目融资退出渠道，“加强企业资产运营与管理能力，并促进成都住房租赁市场健康有序发展”。