观点网讯：4月14日，第一太平戴维斯发表香港写字楼租赁报告指，首季成交量相当淡静，由于爆发「第五波」疫情，加上相关的控疫措施，多个租客继续实施在家工作政策。受这些因素影响，再加上股市动荡及多个外部不确定因素，包括地緣政治問題以及中国主要城市实施封锁措施，香港的营商气氛受到打击，甲级写字楼租金全线下跌。

2022年第一季度的整体平均租金下跌2.0%，每净平方英尺的实际租金跌至55港元，较2019年第二季度的高位下跌27.2%。走出新冠病毒疫情的潜在方向有可能在4月/5月更趋明朗，或带动第二及第三季度的成交量上升。另一个可能出现的情况是，当决策者逐步重返岗位，而企业亦掌握更多营运数据的时候，租客及业主将准备好更认真地协商续租/搬迁事宜，业主有可能提供更大弹性以挽留关键租客。

該行稱，多间金融机构正采用弹性上班惯例作为更恒常的上班方式，并普遍在租约到期时缩减规模。假如使用办公桌轮用制，银行预料将缩减20%空间，后勤部门将受到最大影响。跨国企业似乎更坚决地采用更灵活的业务模式，而本地公司则偏向维持较传统的方式，亚洲各地区均呈现这种趋势。

第一太平又指，由于现时的空置量颇高(2022年第一季度的空置率达9.8%或620万净平方英尺)，加上未来的新增供应极为充裕(2022年至2025年的新增供应达1,100万净平方英尺)，未来数年将出现大量升级机会。租客对绿色认证大厦日益增加的偏好将促进上述趋势，該行认为楼龄介乎20年至30年的写字楼将面临真正挑战。根据第一太平戴维斯的估计数字，香港47%的甲级写字楼(按楼面面积计算)已获得绿建环评(BEAM)或领先能源与环境设计(LEED)认证。

該行亦注意到，从事区块链、加密货币及非同质化代币业务的新经济公司为市场带来新的写字楼需求。值得注意的是，许多在过去数年赚取巨大利润初创企业由年轻人才及企业家营运。

现时的甲级写字楼总供应(620万净平方英尺)加上未来的新增供应(2022年至2025年为1,100万净平方英尺，已预租的面积极少)令未来四年的总供应高达1,720万净平方英尺。回顾过往的写字楼吸纳情况，在吸纳量最高的1991年至2000年期间，甲级写字楼的每年吸纳量为270万净平方英尺。在2011年至2019年相对「正常」的时期，甲级写字楼的每年吸纳量为130万净平方英尺。随着在家工作成为越来越多跨国企业及部分本地公司的常态，根据該行的估计，这有可能导致相关企业在未来需要的写字楼面积减少20%。因此，考虑到在家工作措施的影响，第一太平假设未来四年的每年吸纳量分别为乐观预测下的220万净平方英尺以及正常预测下的100万净平方英尺。根据上述假设，到2025年，甲级写字楼空置率在乐观情境下将维持不变(11.7%)，而在正常情境下将急升至17.7%。两个情境均显示复苏之路相当漫长，甲级写字楼租金在短期内可能继续下跌。