观点指数目前在管商办项目规模位居前列的企业有中海、华润万象生活、陆家嘴、越秀商投、招商、凯德等商办运营商。

其中陆家嘴长期在营16个办公项目，共计甲级写字楼23幢，总建筑面积191万平方米。2021年甲级写字楼与高品质研发楼租赁收入同比增长5.7%，整体经营状况向好。

市场租金方面，报告期内一线城市均实现环比上升，办公租赁活跃度提升。其中上海涨幅最大，达21.48%，其次是北京，达8.99%。

大宗交易方面，商办资产交易较上月更为频繁，主要有上海绿地创驿大厦A塔楼、北京苏宁生活广场、上海市瀛通绿地大厦等项目。

企业经营向好，多项目达满租

报告期内，多家企业发布了2021年业绩报告。数据显示，目前中海商业在管商办规模、在管项目以及商办收入均处于样本企业首位。

来源：观点指数整理

截至2021年末，中海在管商办项目64栋，管理面积389万平方米，写字楼租金收入35.1亿元，同比上升10.7%，成熟期项目出租率为91%，同时15个项目达成满租。

2021年中海新增入市商办项目6个，建筑面积40.5万平方米，主要分布于宁波、北京、珠海、武汉、南京、合肥等重点城市。今年计划入市商办项目5个，建筑面积为31万平方米，主要分布于北京、上海等重点城市。

来源：观点指数整理

从出租率情况来看，样本企业平均出租率达88.01%，金茂商业出租率居于首位，达96.74%，主要写字楼项目出租率基本保持高位，较去年有显著提升。

北京凯晨世茂中心、中化大厦、长沙梅溪湖国际研发中心等项目达到满租。

数据来源：观点指数整理

样本企业营收方面，陆家嘴商办收入也较为亮眼。

2021年，陆家嘴甲级写字楼与高品质研发楼共计录得租赁收入32.35亿元，同比增长5.7%。陆家嘴持有长期在营16个办公项目，共计甲级写字楼23幢，总建筑面积191万平方米。

其中，陆家嘴世纪金融广场项目的建筑面积及租金收入最高，建筑面积为26.86万平方米，租金收入7.15亿元。

来源：企业公告，观点指数整理

除天津陆家嘴金融广场项目位于天津外，其他15个项目多数位于上海陆家嘴商圈。截至2021年末，天津甲级写字楼出租率为81%，平均租金3.45元/平方米/天，上海成熟写字楼平均出租率为85%，平均租金8.09元/平方米/天。

据观点指数预估，在各个样本企业表现中，陆家嘴在租写字楼项目中租金单价最高的为陆家嘴富汇大厦项目，租金单价为224.19元/平方米/月。而招商房托中写字楼租金单价最高项目为新时代广场项目，租金单价为179.4元/平方米/月；越秀房托中写字楼租金单价最高项目为国金中心项目，租约单价为241元/平方米/月；国金中心写字楼租金单价水平仍处于样本项目中高位水平。

一线城市租金环比上升，浦东新区涨幅最大

从城市区域租金来看，报告期内，北上广深四大城市中办公租金最高的区域分别是北京西城区，办公租金均价为8.22元/平方米/天，环比上涨14.8%；上海黄浦区，均价为6.47元/平方米/天，环比上涨1.57%；广州天河区，均价为4.17元/平方米/天，环比上涨2.46%；深圳福田区，均价为4.39元/平方米/天，环比上涨5.53%，同时也是深圳市租金涨幅最大的区域；

数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

环比上看，上海浦东新区涨幅最大，达43.06%，3月上海浦东新区办公平均租金为6.18元/平方米/天。

此外，观点指数监测的该区域部分商办项目中，富士康大厦租金单价水平最高，达11.56元/平方米/天。

来源：观点指数整理

从城市整体表现看，报告期内（2022年3月），全国办公物业出租挂牌量达13.9万套，环比上涨30.67%，一线城市办公租金平均单价为4.45元/平方米/天，环比上涨9.48%。

租金单价最高的是北京，达5.94元/平方米/天；其次是上海，平均租金单价为5.09元/平方米/天，是首次突破5元/平方米/天。

数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

城市租金环比方面均实现不同程度上涨，涨幅在1.85%到21.48%不等。其中上海涨幅最大，其次是北京，达8.99%。

同比方面，深圳较2021年同期租金下跌4.27%，北京、上海、广州均实现同比上涨，涨幅分别为11.42%、33.13%以及3.08%。

凯德接手苏宁生活广场，商办资产交易更为频繁

据观点指数不完全统计，报告期内资产交易更为频繁，商办资产大宗交易共计5宗，交易金额从1.8亿元到30.3亿元不等，交易资产主要位于北京及上海。

报告期内，商办大宗交易资产买家中浙商银行属于金融机构、凯德集团属于商业资管机构、万集科技为高新技术企业，买家性质均有所不同。

来源：观点指数不完全统计

其中，北京苏宁广场拟折价出售，项目对外报价约35亿元，最终成交价为报价的七折，即约24.5亿元，由凯德集团接手。项目位于朝阳区慈云寺区域，总占地面积约1.6万平方米，含商业和写字楼业态。项目总建筑面积约为10万平方米，地上7层至19层为甲级写字楼。

据了解，去年苏宁置业陷入破产传闻，后面引入江苏国资、海尔及阿里等资本入场。而北京苏宁广场放入市场放售，也是回笼资金的重要方式。

此外，交易金额最大的是浙商银行拟30.3亿元购置上海绿地创驿大厦A塔楼作为办公大楼使用。

标的项目位于上海浦东新区洋泾街道308街坊5/4丘，土地使用权面积37433.9平方米，项目包括一栋超高层写字楼、一栋高层写字楼及一栋商业楼。根据公告，标的项目存在土地及在建工程抵押情况，抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海闵行支行，抵押担保范围为11.75亿元。

据观点指数了解，去年年底绿地以30亿元转让上海地产星弘房地产开发有限公司60%股权，而上海地产星弘房地产主要业务是绿地创驿大厦的开发建设工作，受让方为上海地产（集团）有限公司以及上海城投资产管理（集团）有限公司，分别出资15亿元购买上海地产星弘房地产开发有限公司各30%股权。