写字楼井喷图，圈出广州下个20万+聚集区…
更新时间：2023-06-28
今年很多人盯着一二手行情都在观望，无非就是怕买错房，如果换种思路呢？
楼市君发现，集聚产业、人口、经济的写字楼，或许能成为区域价值的重要参考！
特别是今年，广州高端写字楼供应将出现“井喷”，仅金融城就超过200万平...
广州CBD 广州楼市发布摄
四板块写字楼井喷，金融城拔头筹
通过写字楼供应量，来判断一个区域的价值，也不无道理。
数据显示，广州今年一季度将有超过64万平写字楼投入使用，预计是过去3年的2倍。
据世邦魏理仕消息称，2023年广州写字楼新增供应中，预计有超80%面积来自琶洲和金融城。
其中金融城最高新增24座、琶洲21座，而白鹅潭和白云新城分别也有8座和6座，个个都来势汹汹。
高端写字楼扎堆，也圈出了广州下一个20万+聚集区。
金融城
新增24座，总建面超200万平
金融城的集中供应高峰主要是未来1-3年，是广州写字楼市场的主力军之一。
根据统计，金融城板块今年有24座在建/交付，粗略计算总建面超过200万平，高楼密度跟珠城有一拼。
今年上半年，中国人寿大厦、广东华兴银行广州分行、广发银行总部大楼等多个地标陆续封顶，金融城天际线基本形成。
金融城航拍 广州楼市发布摄
6月初，金融城A塔320米地标金融城汇金中心正式竣工并投入使用，是广州首座5G智能写字楼。
而与汇金中心并肩而立的君超中心主塔已于去年8月封顶。
琶洲
新增21座，今年6座写字楼交付
其次是琶洲今年在建/交付的写字楼达到21座，仅次于金融城。
琶洲从最初的电商总部，到互联网创新集聚区，再到如今的人工智能与数字经济试验区，可谓捧在手心长大的。
今年，海珠区陆续有6栋商务楼宇交楼入市，总建面约30万方，其中大部分都集中在琶洲。
如近期琶洲粤传媒大厦已正式落成启用。
粤传媒作为广州文化企业30强之一，业务涉及融媒服务、产业园区、教育产业、体娱产业等庞大版图，琶洲有它可谓如虎添翼。
琶洲西区 广州楼市发布摄
白鹅潭
新增8座，鹅潭一号总部今年完工
荔湾白鹅潭同样大红大紫，今年将有8座写字楼在建/交付。
数量虽然没有金融城、琶洲多，但荔湾老城区的底子着实丰厚，10公里沿江经济带都是资本。
白鹅潭关键地标鹅潭一号总部及296米的白鹅潭国际金融中心建设在加速。
省重点工程白鹅潭大湾区艺术中心正在进行工期最后冲刺，同样今年启动运营。
白鹅潭实拍 广州楼市发布摄
广州今年对白鹅潭的重视程度有目共睹，一季度白鹅潭商务区完成固定资产投资额约为84亿，规模以上工业总产值约100亿。
将来白鹅潭地标全部落成后，白鹅潭珠江边超级大都会的形象就走进了现实。
白鹅潭夜景 广州楼市发布摄
特别是白鹅潭的秘密武器——商业。
万象城、太古商业、加上万科花地湾项目18万平的超级购物中心，“黄金三极”集结完毕，白鹅潭的商业狠起来连珠城都怕。
今年的C位，白鹅潭必有一席之位。
白云新城
新增6座，9月云港城17座楼封顶
值得关注的还有白云新城，6座地标项目也在狂奔。
目前，白云新城汇聚了白云绿地中心、南航大厦、广州无限极广场等20多栋总部大楼，CBD风范已经展现出来了。
白云新城航拍 广州楼市发布摄
其中，广州湾区法务大厦及北大科技园粤港澳大湾区总部今年将会竣工。
四大续建的项目中，粤海云港城的建设速度仿佛开了倍速。
据广州白云发布消息，今年9月粤海云港城17座高楼封顶，9号和11号地块2024年底完成项目验收。
粤海云港城多栋高层将封顶 图源：广州白云发布
产业聚集处，CBD效应显现
不难看出，写字楼集中供应的板块，无一不是政府重金投入、产业聚集、人才荟萃之地。
从珠江新城到琶洲、金融城，从长隆-万博到白鹅潭、白云新城...这些CBD在产业、经济的高度聚集，也被称为“CBD效应”。
如琶洲CBD，2022年，琶洲写字楼的净吸纳量达到12.95万平，占全市约68%。
目前，琶洲已引入腾讯、阿里巴巴、唯品会等41个龙头企业，企业总数超3.4万家，年度营收超4000亿元。
而琶洲楼宇经济在带动高端企业进驻的同时，也为海珠虹吸了大量高素质人才。
有数据显示，2021年广州每栋楼宇平均就业人数为1862人，而海珠区达到3479人，接近2倍。
高端企业和高素质人才的双重激增，琶洲未来的参照物可能不止珠城。
琶洲穿云航拍 广州楼市发布摄
又如金融城，经过十年发展，已经吸引了中国人民银行广州分行、广东银监局、广东保监局、广东证监局在内的一行三局以及超60家世界500强企业总部进驻。
目前，金融城四个区域都已引入大量龙头企业，天河“二把手”的位置不可撼动。
白鹅潭CBD和白云新城实力同样不容小觑，立白集团、南航总部、九元航空等一大批总部企业，都代表着片区的经济高度。
与此同时，广州的楼宇经济也十分扎实。
如珠江新城118栋甲级写字楼中，就有71栋“亿元楼栋”；长隆-万博CBD也有14栋营收超亿元，甚至有4栋营收突破50亿元！
根据中指院统计，在今年第一季度，广州的写字楼空置率仅为11.4%，在全国重点城市中处于最低水平。
CBD物业稀缺，越核心越珍贵
在“CBD效应”的带动下，高端人才也高度汇聚。
这些充足的高端购房需求，也让CBD物业的价值底色也比其他区域来的扎实，不少CBD物业都是板块内的价格标杆。
跟着CBD买房，也成为楼市的一条定律。
以琶洲CBD为例，板块内新房琶洲南TOD价格突破16万/平，二手如保利天悦，挂牌价最高接近20万/平。
保利天悦二手挂牌价格 图源：贝壳找房
而与琶洲CBD一路之隔的滨江东挂牌均价仅为6万/平、客村板块甚至低至4万/平。
截图来源：贝壳找房
这样的规律在其他CBD上也同样适用，比如金融城的合景臻溋名铸，价格冲高到20万/平、白鹅潭悦府以及白云新城粤海云港城最高10万/平，均是片区的价格天花板。
与此同时，CBD物业却越来越稀缺。
从产业经济角度，商业氛围的凝聚，对写字楼的规模有一定要求，因而在写字楼集聚的CBD内，并不适宜规划住宅或高端公寓。
如去年底，琶洲升级为“经开区”，就以一纸禁令，直接将商业地产开发完全杜绝。
这也意味着，这些CBD物业未来将难以复制。
广州部分CBD物业价格一览
数据来源：综合整理
板块
项目名
参考价格（万/平）
琶洲
琶洲南TOD
12-16
琶洲樾
9-14.5
保利湖光悦色
9起
金融城
合景臻溋名铸
20
珠光金融城壹号
20
鹏瑞广州1号
吹风30
白鹅潭
白鹅潭悦府
8-10
广州滨江上都
9-12
白云新城
粤海·云港城 8-10
中国铁建西派云峰
7-10
中海麓府
7-8
更关键的是，随着未来几年写字楼供应的集中释放，带来大量CBD物业的簇拥者，也将进一步推高CBD物业价值。
