美国大城市中闲置的办公楼正在使市中心陷入所谓的“城市末日循环”。随着混合办公方式的广泛采用，涌入中心商业区的办公人群急剧减少。  因此，这些地区的零售和餐饮业举步维艰，城市交通系统的乘客量减少，城市政府也在努力应对维持公共安全和环境卫生所需的税收损失。那么，城市如何才能让人们重新回到中心商业区呢？虽然将写字楼改造成住宅的讨论已经在美国各地的城市和联邦激励措施中取得了重大成果，但对于那些无法进行此类改造的写字楼，又有哪些解决方案呢？

围绕将写字楼改建成住房的讨论，已经激发了城市和联邦的大量激励措施。然而，并非所有的办公楼都可以进行这种改造。根据 Gensler 对美国超过 123 个城市的 1000 多座建筑进行的一项综合研究分析，这些建筑中只有 25% 可以改建成住宅。老式办公楼通常面积较小、天花板较低，但也有成功改造的案例，而新式办公楼的建筑面积较大，由于照明和暖通空调系统等因素，改造起来会遇到更多障碍。90% 的机构投资者预测未来五年内将有几处办公楼转为住宅或其他用途。 供过于求的局面迫在眉睫，促使人们需要进行转型，因此，探索能带动市中心人流的替代方案变得至关重要。

如何定义有吸引力的市中心？一个繁荣且有韧性的城市景观取决于各种体验和用途。这就需要在第一、第二和第三地（包括住房、各种就业中心和充满活力的社交中心）之间取得适当的平衡。在 COVID-19 大流行期间，美国市中心的脆弱性暴露无遗，显示出人们对以办公室为中心的环境的过度依赖。

Gensler 设想了一个充满活力、体验多样化的市中心，并提出了“从办公楼到一切”的战略。他们的愿景是，根据当地的需求和愿望，对办公楼进行细致入微的改造，并对办公楼进行部分改建，战略性地利用建筑资产。他们认为，办公建筑可以保留现有办公空间的一部分，同时根据街区的需求纳入其他用途。这种方法要求通过灵活的租赁安排和内部配置，最大限度地提高建筑效率，以适应各种活动。

同样，麦肯锡全球研究院也主张创建混合空间，根据租户和地点提供吸引人的便利设施。他们认为，开发商应开始“赚取”上班族和购物者的“通勤费”。例如，写字楼可以为所有租户创造共享的公共空间和有吸引力的活动，而零售开发商也可以通过提供更多的体验式购物经历来做类似的事情。他们举出的一个例子是，一家体育用品公司兼做社区体育中心。

HOK 的 David Weatherman 对伦敦加拿大广场 8 号办公楼进行了大胆的重新构想，将其设想为一个具有多种功能的垂直街区。他的推测方案将把大楼分成一系列垂直堆叠的区域。新项目包括住宅、酒店、办公实验室和创意空间，他认为这些都是与该地区相关且必要的项目。共享空间将分布在各个区域之间，形成公共和协作区域。通过将所有新项目保留在建筑外围，该方案解决了深层建筑给办公楼改造带来的日光照明困难。在这一方案中，还将通过在整个建筑中以不同方式凹进建筑立面，并在住宅单元中创造露台空间来解决日照问题。此外，他还对现有大堂的改造进行了重新构想，使其成为一个向公众开放的空间，并与商店、餐饮、艺术和创客空间相结合。

美国许多城市面临的危机可能与 COVID-19 无关，它源于单一规划的城市区域固有的脆弱性。虽然将办公楼改建成住房可能是解决部分空置建筑的办法，但这可能不是一个放之四海而皆准的解决方案。办公楼的规模和结构各不相同，环境也各不相同，因此需要采取因地制宜的方法，以及深思熟虑、打破常规的策略。现在也许不仅是重新考虑单一项目街区的时候了，也是重新考虑大型单一项目建筑的时候了，将纯粹为办公和生产而建造的大型办公建筑转变为社区建设体验式多功能中心。